МОСКОВИЯ-21ВЕК

Недвижимость и Право

info@moscovia-21.ru



  Пять причин начать поиск квартиры летом

 Согласование перепланировки квартиры. Инструкция к действию

В столице снизился объем ввода жилой недвижимости

Вопрос экологии в Москве не стоит

Квартирно-налоговый вопрос: сколько нужно заплатить после продажи жилья?

Делим унаследованное жилье: как избежать спорных ситуаций

Вторичное жилье по стоимости приближается к новостройкам

Квартиры в подмосковных новостройках: плюсы и минусы

Средняя ипотечная ставка выросла до 12,99%

Эксперты отмечают рост цен на рынке жилой недвижимости

Самоуправство упразднят?

 

ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ И ОФОРМЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В США

 

     Процесс приобретения недвижимости в США занимает от одного до двух месяцев

     и состоит из нескольких этапов:

1. Предоставление документа о подтверждении средств. Покупатель предоставляет агенту документ о подтверждении средств (Proof of Funds). Сумма в этом документе должна покрывать стоимость недвижимости. Если «Proof of Funds» не предоставлен, доверие к такому покупателю резко упадет.

2. Поиск недвижимости. Покупатель обсуждает все детали со своим агентом, и тот начинает искать недвижимость под запрос клиента: определяет район, вникает в общие тенденции развития рынка и его перспективы, а также выясняет вопросы налогообложения, транспортного сообщения, наличия инфраструктуры, парков, зон отдыха и прочего. Покупатель и агент выбирают объект и договариваются о цене.

3. Предложение о покупке. Когда объект уже выбран, покупатель делает продавцу предложение о покупке (offer) либо устно, либо письменно — в виде типового документа.

4. Внесение гарантийного депозита. Когда предложение принято, агент продавца открывает счет «эскроу» (счет третьего лица для хранения средств одной из сторон). В Калифорнии покупатель переводит на этот счет депозит в размере 3 % от цены объекта в течение трех дней после принятия предложения о покупке, в Нью-Йорке — в размере 10–20 % в течение 5–10 дней. Внесение депозита гарантирует обоюдную ответственность сторон в сделке. Нужно заранее оговаривать условия, на которых покупатель может отказаться от сделки и вернуть депозит.

5. Получение займа в банке (если требуется). Банк заказывает оценку объекта у специализирующихся на этом компаний. Заемщик предоставляет все необходимые документы и получает согласие банка. Если покупается квартира, то банк требует информацию о финансовой состоятельности многоквартирного дома, величине страхового покрытия и возможных судебных процессах, направленных против собственников. Кредитор может потребовать заново замерить участок, что справедливо, как для частных, так и для многоквартирных домов.

6. Проверка юридической чистоты. Подобная процедура (Title Search) проводится специальными компаниями (Title Company) по заказу адвоката покупателя. Если поиск выявил аресты, запреты или иные проблемы, то продавцу отводится определенное время на их исправление. Если это невозможно, покупатель может отказаться от сделки и вернуть внесенный депозит. Покупателю рекомендуется купить одноразовую страховку (Title Insurance), чтобы защититься от возможных проблем в будущем.

Во многих районах штата Нью-Йорк инспекцию объекта необходимо провести до окончательного подписания контракта, а в Нью-Джерси, например, инспекция проводится сразу после подписания такового. По результатам инспекции можно потребовать устранить недостатки, понизить цену или предоставить компенсацию в виде кредита на момент закрытия сделки. Если договоренность не будут достигнута, у покупателя в Нью-Джерси есть право отказаться от совершения сделки без какого-либоштрафа, а в штате Нью-Йорк даже не будет заключен контракт. В Калифорнии, если во время инспекции были обнаружены какие-либо не устраивающие покупателя недостатки, контракт может быть аннулирован, а депозит возвращен. Покупатель также может попросить продавца устранить некоторые неполадки или сделать скидку.

У покупателя есть 10 дней для проведения всех проверок и инспекций. Если все в порядке, то стороны переходят к следующим этапам.

7. Получение разрешения кондоминиума или кооператива (если требуется). В процессе покупки в многоквартирных домах в Нью-Йорке покупатель обязательно должен получить одобрение совета (Board Approval) кондоминиума или кооператива. В кондоминиумахНью-Джерси подобное одобрение не требуется, но в кооперативах проходить эту процедуру придется. Покупателю нужно предоставить личную и финансовую информацию, рекомендательные письма и т. д. К подобной процедуре покупателям придется подготовиться заранее, иначе она может значительно затянуть заключение сделки. Одобрение совета кооператива — это строгая процедура, которая включает в себя и личное собеседование. Более того, многие кооперативы попросту не принимают в члены нерезидентов США. Получить одобрение совета кондоминиума значительно проще.

8. Совершение сделки. За день до заключения сделки (Closing) либо в день ее проведения рекомендуется еще раз провести осмотр недвижимости на предмет ее состояния и освобождения. Далее заключается договор купли-продажи (Real Estate Purchase Contract). На момент подписания сделки полная сумма покупки должна быть перечислена на депозитный счет юриста покупателя. В случае покупки с ипотекой, кредитор так же перечисляет сумму займа на адвокатский счет. При подписании пакета документов по сделке, адвокат покупателя распределяет связанные с объектом и заключением сделки платежи.

9. Передача собственности. С подписанием передачи права собственности (Deed), как правило, происходит и передача ключей. Таким образом, чаще всего в момент продажи недвижимость уже полностью освобождена. После того, как в титульную компанию поступает оплата (или документы о предоставлении кредита), покупатель получает документ на право собственности (Title Deed). Однако во многих штатах право собственности переходит к покупателю только после регистрации этого документа в окружном суде.

10. Въезд в новое жилье. В случае с частным домом процесс этот довольно прост, однако при покупке квартир нужно учитывать следующее:

  •       Как правило, от покупателя потребуется приобрести специальную страховку владельца квартиры (homeowner's insurance).
  •       Может потребоваться совершить определенный платеж (move-in fee), состоящей часто из двух частей: security deposit — возвращаемый депозит, оплачиваемый на случай нанесения повреждений в момент переезда, и application fee — данная сумма не возвращается и взимается в счет регистрации нового владельца.
  •       Многоквартирные дома часто взимают членские взносы с каждого нового владельца квартиры. Эти средства чаще всего отправляются в резервный либо ремонтный фонды (capital reserve / capital contribution). Суммы могут быть фиксированными или могут начисляться из расчета величины квартирной платы (maintenance fee). Этот платеж часто приходится вносить в момент закрытия сделки.
  •       Нужно внимательно ознакомиться с распорядком дома в отношении въезда и выезда. Во многих домах перевозить вещи можно только в определенные часы и дни.
  •       Не стоит забывать и о заключении договоров о коммунальных услугах.

Налоги и сборы

За регистрацию недвижимости покупатель платит 0,2–0,5 % от стоимости объекта.

Услуги агентов недвижимости оплачивает продавец — 5–6 % от суммы сделки. Агент покупателя не берет комиссию за свои услуги.

Каждая из сторон платит за услуги юриста, представляющего ее интересы. Размер оплаты зависит от штата и суммы сделки; как правило, он составляет 0,5–1 % от стоимости недвижимости. В некоторых случаях применяется почасовая оплата.

Счет «эскроу» платный. Стоимость открытия — чуть менее 1 % от стоимости покупки или около 1 000 долл. Расходы на него делятся пополам с продавцом.

За инспекцию платит покупатель. Инспектор берет около 500–800 долл. за осмотр (сумма зависит от размеров инспектируемого объекта). Покупатель может нанять несколько разных инспекторов: по электричеству, по крыше и т. д.

 

  

Визы, вид на жительство и гражданство в США

В США пребывание иностранцев на территории страны, получение ВНЖ и гражданства находятся в ведении Государственного департамента (Department of State), Министерства юстиции, в состав которого входит Служба иммиграции и натурализации (Immigration and Naturalization Service), и Министерства труда (Department of Labor).

Визы

Граждане Федеративных Штатов Микронезии, Республики Маршалловы Острова и Республики Палау, стран—участниц программы Visa Waiver Program (VWP), а также Багамских Островов, Бермудских Островов, Британских Виргинских Островов, Каймановых Островов и территории Теркс и Кайкос могут находиться на территории США с целью туризма или бизнеса до 90 дней без визы, а граждане Канады — до 180 дней.

В иных случаях для въезда на территорию США необходима виза. В США существует более 185 типов виз, которые подразделяются на две большие категории:

  •       неиммиграционная виза (Nonimmigrant visa) — для временного пребывания на территории страны с целью туризма, бизнеса, работы или учёбы;
  •       иммиграционная виза (Immigrant visa) — для долговременного пребывания на территории страны и иммиграции необходимо получить вид на жительство (грин-карту).

Уточнить информацию о необходимости визы, особенностях и правилах её получения для каждого конкретного случая можно на сайте Государственного департамента.

Как получить вид на жительство в США

Основным документом, регулирующим длительное пребывание иностранцев на территории США, является Закон об иммиграции и натурализации от 1965 года (Immigration and Nationality Act of 1965). Вид на жительство, предполагающий выдачу кандидату подтверждающей этот статус идентификационной карты, так называемойгрин-карты (Green Card), можно получить при:

  •       воссоединении с семьёй;
  •       получении работы от американского работодателя;
  •       инвестициях в американскую экономику (от 500 тыс. до 1 млн долл. США и через создание    от 10 рабочих мест для американцев);
  •       участии в программе «Диверсификационная лотерея» (Diversity Lottery);
  •       получении политического убежища или статуса беженца;
  •       подаче заявления на получение грин-карты в соответствии с положениями раздела Registry   Закона об иммиграции и натурализации;
  •       принятии решения о присвоении соответствующего статуса Директором Национальной разведки (Director of National Intelligence).

С порядком оформления, перечнем необходимых документов и особенностями получения вида на жительство для каждой категории можно ознакомиться на сайте Государственного департамента.

Обладатель постоянного ВНЖ (грин-карты) в США может покидать страну и возвращаться в неё в любое время, а также пользоваться теми же правами, что и граждане США, за исключением избирательного права. Документ выдаётся на 10 лет с возможностью продления.

Вид на жительство на основании инвестиций можно получить с помощью визы EB-5. Для того чтобы получить такую визу, нужно создать не менее 10 рабочих мест для лиц, постоянно проживающих на территории США, вложив от 1 млн долл. США в новый бизнес или от 500 тыс. долл. США в проект на территории так называемого Целевого Региона (Targeted Employment Area) — особого района в сельской местности или в области с высоким уровнем безработицы (в полтора и более раз выше, чем средний показатель по стране). При этом инвестировать средства необходимо через специальные Региональные центры (Regional Center).

С порядком оформления визы EB-5, перечнем необходимых документов и особенностями получения данного вида на жительство можно ознакомиться на сайте Службы иммиграции и натурализации США.

Как получить гражданство США

Гражданство США присваивается по праву рождения и по праву крови. Помимо этого, гражданство можно получить путём натурализации. Для этого нужно:

  •      достичь 18 лет;
  •       получить постоянный вид на жительство (грин-карту) в США;
  •       легально прожить на территории страны не менее пяти лет, при этом в течение этого периода нельзя покидать страну более чем на 30 месяцев или совершать поездки длительностью более года;
  •       необходимо проживать в округе или штате, где кандидат собирается подавать документы на получение гражданства, минимум три месяца.

Помимо этого, кандидату нужно будет успешно сдать тесты на знание английского языка, истории США и основных законов и правил проживания в стране.

Гражданство также можно получить после заключения брака с американским гражданином (необходимо прожить в браке минимум три года) либо при наличии родственников в стране.

Двойное гражданство в США не запрещено.

Кратко об основных расходах при покупке недвижимости в Штатах

Если говорить вкратце, то все дополнительные расходы при приобретении объектов недвижимости в США укладываются в среднем от 2% до 5% (помимо цены объекта недвижимости):

1. Налог на недвижимость составляет от 0.5% до 1.75% в год от оценочной стоимости объекта недвижимости. Каждый год налоги разные (в зависимости от города). Годовой налог до предложения цены(«офера») может быть уже подсчитан. Насчитывается с 1 января и может платиться помесячно, поквартально. При приобретении – платится сразу в полной мере. При продаже покупатель возвращает продавцу пропорциональную долю налога. В дальнейшем, рыночную оценочную стоимость пересчитывают специализированные государственные службы в каждом округе штата, то есть она может меняться(!)

2. Титульная компания (компания, которая занимается проверкой прав собственности на землю и недвижимость, а также выдачей сертификатов) — от $350 до$900 за проверку «чистоты» сделки и правильности оформления документов. Отдаленный аналог нотариальных контор в России.

3. Транспортные расходы – приезд в США, проживание, питание, трансфер и поездки по «показам» недвижимости и офисам участников сделки.

4 . Заполнение документов на финальной стадии сделки(clouthing) — $340

5. Титульная страховка (установление всех предыдущих владельцев) зависит от стоимости покупки -от $300 (при цене около $50,000) до $5,000 (при цене около $2,000,000). Если и найдутся в истории владельцев дома какие-либо «неприятные моменты» — Вам возвращается полная объявленная стоимость дома (и для этого не надо судиться).

6. Запись перевода владения по району/округу в каждом конкретном штате — от $100 до $200.

7. Страховка от несчастных случаев. Зависит от цены недвижимости – приблизительно 0.1%, обязательна для “моргиджевых домов” (дома, которе продаются по ипотеке).

 

Что еще необходимо знать покупая дом в Америке?

В момент поступления оплаты (или документов о предоставлении кредита) в титульную компанию покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости (Deed).

Существует не менее 8 различных форм договоров, покупатель выбирает понравившийся. Собственниками недвижимости может быть любое количество человек (законом лимит не предусмотрен). Супруги в договоре могут иметь равные доли, неравные доли, вообще не упоминать супруга(у).

Заметим, что договор — это довольно гибкий документ, и туда можно внести практически все пожелания покупателя.

Во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации “дида” в окружном суде. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный “дид” покупателю.

Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления, цунами, торнадо, техногенной катастрофы и т.п.).

 

Цены в Атланте штат Джорджия, США на продукты, жилье, транспорт.

 

Средняя зарплата Атланта, США               2751.64


Цены на продукты Атланта, США           USD
Питьевая вода 1,5 л                                     1.50
Молоко (около 3% жирности) 1л                3.70
Хлеб буханка                                                  2.30
Яйца 12 шт                                                     1.44
Куриные грудки, 1 кг                                    7.14
Местный сыр, 1 кг                                        9.43
Яблоки, 1 кг                                                    3.81
Апельсины, 1 кг                                            0.84
Картофель, 1 кг                                             2.18
Вино среднее, 0,7л                                     15.00
Пиво местное, 0,5л                                      1.38
Комплекс в МакДональдс (или аналог)    6.88
Сигареты 1 пачка                                         6.27
 
 
Цены на транспортные услуги, новые авто Атланта, США  USD
Проезд 1 поездка (местные перевозчики)                                  2.50
Такси по городу за 1км                                                                    1.09
Топливо бензин АИ-95 1л                                                               0.50
Volkswagen Golf 1.4 Trendline 90 кВт                                    21550.00
 
 
Цены на аренду/покупку недвижимости Атланта, США        USD
Аренда квартиры 1-спальня за месяц, спальный район       620.00
Аренда квартиры 1-спальня за месяц, центр                          943.75
Аренда квартиры 3-спальни за месяц, спальный район     1050.00
Аренда квартиры 3-спальни за месяц, центр                        1812.50
Купить квартиру в спальном районе (1м2)                              753.47
Купить квартиру в центре города (1м2)                                 1506.95
 
 
Цены на коммунальные услуги Атланта, США                          USD
Оплата за 80м2 в месяц (электричество, газ, вода, мусор)    162.56
1 минута разговора по мобильному телефону (без скидок)      0.10
Интернет 6мбит/сек безлимит                                                      40.80
 
 
Прочее: спорт и отдых, одежда, обувь, кафе и рестораны   USD
Фитнес-клуб месячный абонемент                                              42.60
Теннисный корт 1 час на выходные                                            25.00
Кино, 1 билет                                                                                      9.75
Обед в кафе                                                                                       10.00
Чашка кофе                                                                                         3.69
1 пара джинсов (Levis 501 или аналог)                                        43.75
1 пара обуви Nike                                                                     
        86.25



ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ГРЕЦИИ

Покупка недвижимости в Греции выполняется в соответствие с греческими законами на приобретение собственности. При этом требуется участия профессиональных консультантов, архитекторов и гражданских инженеров из-за большого количества местных ограничений и особых правил. Выбрав объект недвижимости для покупки необходимо назначить своего уполномоченного агента, оформив на него соответствующую доверенность, и предоставить согласованный с продавцом депозит. 

Процедура оформления сделки обычно занимает от 4 до 6 недель.


Юридическое сопровождение покупки недвижимости в Греции

 контракт купли-продажи греческой недвижимости должен быть удостоверен нотариусом;

  • перед совершением сделки покупатель должен получить налоговый регистрационный номер в местных налоговых органах;
  • перед совершением сделки покупатель должен оплатить налог на передачу недвижимости и представить нотариусу подтверждение оплаты;
  • для совершения сделки стороны должны представить все необходимые документы нотариусу и заключить контракт в его присутствии;
  • контракт составляется нотариусом только на греческом языке и должен быть устно переведен на русский слово в слово при его заключении;
  • заключение контракта у нотариуса может быть совершено сторонами самостоятельно или представителями по доверенностям, выпущенным и оформленным в соответствии с общеевропейскими правилами;
  • процедура завершается регистрацией нового титула недвижимости в государственном реестре залогового кредитования или в государственном земельном реестре.

Дополнительные разовые расходы на оформление недвижимости в собственность

     Полные расходы обычно ограничены 10-12%, в зависимости от оценки недвижимости налоговыми органами для расчета всех официальных платежей. Методы снижения оценочной стоимости в Греции достаточно просты, здесь существует удивительно простое и остроумное положение, по которому муниципальные органы имеют законодательное преимущественное право приобретения объекта по цене, декларируемой при его регистрации. Указанные расходы, в соответствии с действующим греческим законодательством, включают следующие обязательные платежи покупателя, рассчитываемые в процентах от стоимости контракта:

  • адвокат: 1% для контракта до 45 тыс. евро и 0,5% - свыше 45 тыс. евро;
  • нотариус: 1,5 % без учета сборов на проверку титула в реестре;
  • налог на продажу недвижимости: 7-11% в зависимости от условий;
  • регистрационный сбор: 0,5% ;
  • комиссионные агентству недвижимости: 3-5% по договоренности сторон, зависит от стоимости недвижимости;

Выбор объекта недвижимости и его комплексная проверка

   Выбор объекта. Особенности выбора объекта недвижимости в основном относятся к определению цены продавца. Первоначально указываемая цена может значительно отличаться от объективной цены - как в сторону завышения (иногда неоправданного), так и в сторону, как ни странно, занижения. Это вызвано особенностями местного менталитета и самих объектов недвижимости. Равнозначные объекты могут находиться на различных побережьях острова, отличия которых по природе, урбанизации, коммуникациям, морю, пляжам и другим параметрам могут быть значительными. Особое значение имеют местные ограничения лесного, археологического, морского, пляжного и иного природоохранного характера.
    Участие адвоката. По действующему греческому законодательству участие греческого адвоката в заключение сделки купли-продажи недвижимости путем заключения соответствующего договора обязательно для покупателя и продавца, если стоимость объекта больше 30 тыс.евро для объектов в области Афин и 12 тыс.евро для всех других частей Греции. Адвокат совместно с нотариусом готовит и согласует контракт купли-продажи, оказывает услуги в отношении обязательного присутствия при подписании контракта, а также может консультировать своего доверителя по всем юридическим аспектам сделки. Оплата услуг адвокатов свободно согласуется с доверителем с учетом минимального вознаграждения, регулируемого Кодексом греческих адвокатов. В диапазоне стоимости недвижимого имущества до 44.000 евро - минимальное вознаграждение установлено в 1%; между 44.000 и 1, 467.000 евро стоимости - 0,5 %; при большейстоимости - 0,4 %. При этом 35% вознаграждения адвоката удерживается соответствующей коллегией адвокатов. Вознаграждение обычно уплачивается до заключения сделки у Нотариуса и покрывает только подготовку контракта и услуги в отношении обязательного присутствия адвоката при его подписании у нотариуса. Услуги по фактическому и юридическому поиску, анализу и иным юридическим аспектам сделки, в зависимости от ее особенности и сложности, согласуются и оплачиваются дополнительно.
     Комплексная проверка. Наиболее важным действием адвоката является комплексная проверка в отношении объекта недвижимости.

  • Проверка юридической чистоты производится путем поиска в земельных и залоговых реестрах на предмет принадлежности титула недвижимости продавцу, а также отсутствия исков, залогов, запретов и иных требований, приводящих к обременениям объекта недвижимости. Проверка должна быть полной и доходить до момента рождения объекта в юридическом смысле, а также тщательной, так как указанные реестры обычно находятся в архаичном бумажном состоянии. Если проверка показала добросовестное владение продавцом объекта в течение срока, по крайней мере, 20 лет, он получает права так называемого "подлинного собственника".
  • Проверка "природоохранной чистоты" объекта осуществляется путем запросов в соответствующие органы на предмет отсутствия ограничений или запретов лесного, ландшафтного, археологического, морского и любого иного природоохранного характера.
  • Проверка "налоговой чистоты" продавца производится путем запросов в налоговые органы на предмет отсутствия налоговых долгов и иных налоговых обязательств.
  • Проверка "гражданской чистоты" покупателя производится путем запросов в соответствующую префектуру (для граждан ЕС) или в Министерство обороны (для граждан стран не ЕС) на предмет отсутствия ограничений на приобретение недвижимости для иностранцев. Это главный подводный юридический камень при покупке недвижимости в Греции. Есть районы (пограничные), где получить разрешение на приобретение греческой недвижимости весьма проблематично особенно для российских покупателей, т.к. Россия не входит в Евросоюз. К таким районам относится, к сожалению, северно-восточная Греция, которую облюбовали россияне для летнего отдыха - Халкидики, а также множество популярных среди туристов островов, в том числе известные острова Корфу и Крит. Это не означает, что разрешение на покупку недвижимости в пограничных районах получить невозможно, но есть проблемы и время получения подобного разрешения может достигать до полугода. Поэтому рекомендуем выбирать районы, где разрешение от военного греческого ведомства получать не надо - таких районов в Греции большая часть, это все не пограничные, а внутренние районы Греции: Аттика, Пелопоннес и другие.

Регистрация в налоговой инспекции. Уплата налогов.

     Для иностранного приобретателя, чтобы быть идентифицированным греческими финансовыми органами, необходимо иметь персональный Налоговый регистрационный номер (AFM). Присвоение AFM сопровождается приобретением ограниченной налоговой ответственности (в основном в отношении налога на имущество). Иностранные покупатели должны запрашивать и получать Налоговый регистрационный номер в иностранном отделе местной Налоговой инспекции (D0Y Katoikon Exoterikou).
     Обязательства по уплате налогов касаются в основном налога на передачу недвижимости (НПН) - Real Estate Transfer Tax, затраты на который несет покупатель.
     Ставка НПН в настоящее время установлена в размере:

  • 9% при стоимости имущества до 15 тыс. евро ;
  • 11% при стоимости выше 15 тыс.евро ;
  • В областях, где отсутствуют пожарные команды, ставки составляют: 7% - 9%.

   Налоговые преференции касаются, освобождения от уплаты НПН для граждан Греции и ЕС при первоначальном приобретении недвижимости для их основного места жительства. Существует система льготного налогообложения членов греческих общин, работающих за границей, а также система льгот при рождении или опекунстве детей.


Процедура оформления договора купли-продажи

        Подготовка контракта. 
 Формально продавец, кроме удостоверяющих его документов, должен представить для заключения сделки      следующие документы и декларации:

  • свидетельство об отсутствии финансовых долгов;
  • декларация об отсутствии прибыли от объекта продажи в течение последних 2 лет;
  • свидетельство о включении объекта в налоговую декларацию продавца;
  • свидетельство оплаты налога на имущество в отношении объекта;
  • свидетельство оплаты соответствующих налогов, если продавец наследовал или получил в дар объект;
  • свидетельство об отсутствии задолженности за эксплуатацию, обслуживание или любые иные платные услуги жилищных органов по месту расположения объекта продажи;
  • разрешение на произведенные планировочные, строительные и любые иные работы в отношении объекта;
  • свидетельство земельного или залогового реестра о статусе объекта;
  • свидетельство об отсутствии задолженности по налогам;
  • свидетельство о предварительной оплате налога на передачу недвижимости.

        Участие нотариуса. 
     Договоры купли-продажи имущества в Греции требуют письменного оформления в определенной форме и нотариального удостоверения. Договора, заключенные с нарушением этих требований, являются ничтожными без права взыскания убытков. Функции и обязанности общественного нотариуса очень ограничены в Греции и включают обязанность сообщить и обеспечить понимание сторонами их обязательств и прав, являющихся результатом соответствующей сделки. Это осуществляется практически только через прочтение содержания контракта перед его подписью на языке, понятном сторонам. Обычно стороны принимают нотариуса по рекомендации продавца. Затраты на нотариальное удостоверение для типичной сделки зависят от соответствующей стоимости имущества, указанной в контракте купли-продажи, и от объема работы по подготовке документов. Стоимость услуг нотариуса в настоящее время состоит из двух основных частей. Одна часть рассчитывается в зависимости от стоимости, указанной в контракте, и установлена в размере 1,2% от полной его стоимости. При этом 9% от гонорара нотариуса поступают в пользу Фонда юристов и 6% - в пользу Фонда социального обеспечения нотариусов. 


     Регистрация Титула

     Передача прав на объект недвижимости подлежит государственной регистрации в земельном или залоговом реестре. Если контракт учреждает права и обязанности сторон, то регистрация учреждает соответствующую передачу этих прав и обязанностей. Регистрационный сбор составляет 0,475% от стоимости, указанной в контракте. Затраты на регистрацию несет покупатель, если иное не согласовано сторонами. Если территория, на которой расположен объект, уже переведена из системы реестра залогового кредитования в систему земельного реестра, то существующие владельцы обязаны в определенный срок декларировать титул недвижимого имущества для внесения его в новый земельный реестр. Затраты на декларацию составляют 20 евро за каждое право собственности, указанное в регистрационных документах. Декларация и внесение титула недвижимости в новую систему земельного реестра является гарантией полного завершения сделки и предпосылкой для получения разрешений на проектные, планировочные, строительные и иные работы.


Информация по налогам для собственников недвижимости в Греции

   Ежегодный налог на недвижимость зависит от оценки недвижимости налоговыми органами:

  • Если оценочная стоимость объекта недвижимости ниже 243.000 евро,  то объект налогом не облагается.
  • Если оценочная стоимость объекта выше 243 000 евро на 50.000 евро, например: составляет 293.000 евро, то налог на недвижимость составляет 3% от 50.000 евро, то есть 1500 евро в год.
  • Если оценочная стоимость объекта выше 243.000 евро на 100 000 евро,  например, составляет 343.000 евро, то ежегодный налог будет: 4%  от 100.000 евро, что составит 4000 евро.

Вид на жительство в Греции и визовый режим

    Как известно, собственникам недвижимости в Греции также, как и в любой другой стране шенгенской зоны, полагается мультивиза шенгенского образца, действующая в сумме не больше 90 дней в каждом полугодии.
     В апреле 2013 года правительство Греции приняло законодательный акт о виде на жительство в Греции (ВНЖ) для лиц, не являющихся гражданами стран ЕС, но при этом купившими недвижимость в Греции и ставшими собственниками греческой недвижимости с минимальной стоимостью 250.000 евро. 
     В соответствие с этим законом, собственникам недвижимости выдается пятилетний ВНЖ в Греции.  Этот ВНЖ может быть продлен на тот же срок (пять лет), при условии, что недвижимость остается в собственности. Гражданина, претендующего на ВНЖ, могут сопровождать члены его семьи, которым в свою очередь на основании их заявлений выдается индивидуальный вид на жительство с такими же сроками, как у владельца.
     Предоставляемый вид на жительство не дает право на любой вид работы.

Памятка покупателю недвижимости в Греции

О подводных греческих камнях:

 

1.     Не покупайте неликвиды. 

 Или, если вы это делаете, надо осознавать, что такой дом – это не инвестиция! Это не просто трата – это трата навсегда. Неликвиды за пределами города: земля без вида на море, далекая от моря и удаленная от коммуникаций; дома и виллы без вида, без дороги, далеко от пляжа; земля вне поселений меньше 4000 м2, земля малой археологической важности (но дом то все равно не построить), земля удаленная от электропроводки на несколько км (хотя тут есть альтернативные виды электричества).  Проблема в том, что из-за наличия хороших предложений их не продать, не тешьте себя надеждами.

2.     Покупать напрямую у собственников - дороже. 

Особенно, если вы иностранец. По закону риэлтеры не могу требовать больше 2% с покупателя, но за это они могут скинуть цену продавца на 10-15%.  Так, как они знают рынок и хотят продать. А владелец, часто переоценивает свой дом.

3.     О греческих квадратных метрах.

В Греции м2 считают по полезной площади дома, и в цену уже включают стоимость дополнительных удобств (скамеек, ландшафтного дизайна, бассейна), всей встроенной техники (обязательно сантехника, и кухня, часто дополнительные приборы) и все это не рассматривается отдельно от цены дома (квартиры, мезонета).

Цена иногда выглядит угрожающе — 5,000 евро м2, но логична, если дом маленький с новой встроенной техникой, с огромным бассейном, с прекрасным ландшафтным дизайном, с подсветкой, парковкой, барбекю, печкой, вентиляцией, насосами…..

4.     О греческих кубических метрах.

Если при продаже вам сказали, что есть бассейн 50 м2, будьте внимательны, может оказаться 5х3, вместо ожидаемых 5х10. Бассейны чаще считают в кубометрах воды, хотя и пишут м2.

5.     Об электричестве.

Если в доме не подключено электричество (еще, пока и т.д.…) — будьте вдвоне внимательны!

Частые скандалы, в Греции из-за того, что строят на несколько метров (или десятков метров) больше, чем указано в разрешении на строительство. Это очень по-гречески. Часто, во время подключения электричества все это выясняется. Электрокомпания (ДЕИ) является органом государственного контроля. И электричество могут не подключить или подключить после оплаты кучи штрафов. Конечно, вам скажут, что везде свои люди, но ДЕИ сейчас сильно меняет структуру, так что свои люди …

Бывает,  дом находиться в 34 метрах от колонны. По закону колонна ставиться каждые 30 метров, но по тому же закону колонна не может быть ближе чем 10 метров от дома ! Инспекторы ДЕИ, приезжают, что-то считают, уезжают…. не могут решить, где же колонну ставить. Еесли поставят на расстоянии 22-х метров,  потом может выясниться, что этих как раз метров и не хватило другому дому…   Соответственно никто за это отвечать не хочет.

Конечно можно проложить кабель,  цена 30 центов метр, но в Греции это может затянуться и на пол года.

Случается, что электричество не может быть проведено кратчайшим путем (например, из-за дороги). Если у вашего соседа в 30 метрах есть электричество – это не всегда  означает, что вам подвести электричество будет стоить всего 300 евро..

6.     Постройка отеля в Греции и возврат государством 30% инвестиций.

Будьте внимательны. Рассказывают истории, что некоторые умельцы проворачивают схемы:  - занять 500 т. евро, построить за год отель, получить у государства возврат 200 т. евро, а потом еще и продать отель за 1 млн и более.

В реальности, скорее всего будет так : вы берете кредит, строите… Потом полтора года бегаете с бумагами и берете еще кредит, чтобы подогнать построенное под стандарты государства, потом вам действительно (если все это переживете) вернут 20% и в итоге, вам самим придется этим отелем дальше управлять… Успехов!

 



ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ГРУЗИИ

В Грузии регистрация права собственности на объект недвижимости производится в Домах Юстиции (Министерство Юстиции Грузии).

Очереди, коррупция, мошенничество отсутствуют. Все процессы оформления "открыты и прозрачны".

Стоимость оформления зависит от сроков: в течение 1-го дня: 70$. в течение 4-х дней: 25$.

Выписку из Реестра прав собственности на недвижимое имущество может получить любой желающий в электронном виде на официальном сайте Публичного Реестра Грузии (информация о собственнике, имеющихся арестах, отягощениях, отчуждениях, обременениях, ипотеке, судебных и долговых спорах и т.д.)

С более подробной информацией можно ознакомиться на официальном сайте Дома Юстиции: http://psh.gov.ge/main/menus/3

Процесс регистрации заключается в подписании Договора купли-продажи объекта недвижимости между Продавцом и Покупателем.

Договор оформляется и регистрируется в Доме Юстиции (Министерство Юстиции Грузии). 

Регистрация права собственности Покупателя на объект недвижимости производится на основании заключенного Договора и осуществленного Платежа.

Оплата производится любым удобным способом (наличный или безналичный платеж). Самым распространенным является банковский платеж. При покупке недвижимости у застройщиков, фактическая оплата производится в национальной валюте (Грузинский Лари), а платеж, поступающий на банковский счет строительной компании, конвертируется по курсу Национального Банка Грузии на день оплаты.

Ипотеку иностранным гражданам не предоставляют но, можно воспользоваться рассрочкой, предоставляемой строительными компаниями-застройщиками. В новостройках, практически все строительные компании-застройщики предоставляют рассрочку сроком на 5-36 месяцев и первоначальным взносом 20-50%.

Иностранные граждане могут открыть счета в любом грузинском банке без ограничений, необходим лишь паспорт и деньги. В некоторых случаях (большие суммы) банки могут потребовать документ о происхождение денег. Условия перемещения наличной валюты через границу Грузии для иностранных граждан достаточно демократичные: ввозить разрешается без ограничений, но свыше 30 тысяч лари (или эквивалент в иностранной валюте) необходимо декларировать. Декларацию желательно сохранять в течение года. Вывозить из Грузии разрешается сумму, аналогичную ввезенной (задекларированной), при условии, что прошло не более года со дня въезда в страну. В случае превышения эиого срока, необходим документ о происхождении денег.

В Грузии нет налогов на недвижимость, но при продаже и сдаче в аренду необходимо оплачивать подоходный налог: При сдаче в аренду некоммерческой недвижимости, подоходный налог составляет 5%. При сдаче в аренду коммерческой недвижимости, подоходный налог составляет 20%.

Если перепродажа некоммерческой недвижимости осуществляется в течение 2-х лет, подоходный налог составляет 5% (разница между продаваемой и покупной ценой). По истечении 2-х лет, такого налога нет.

Если перепродажа коммерческой недвижимости осуществляется в течение 2-х лет, подоходный налог составляет 20% (разница между продаваемой и покупной ценой). После истечения 2-х лет такого налога нет.

В Грузии все земельные участки делятся по целевому назначению: сельхозназначение и не сельхозназначение. Выбор (количество) вариантов участков сельхозназначения намного больше, чем не сельхозназначения. Стоимость участков сельхозначения дешевле, чем не сельхозназначения. Сумма налога на земельные участки незначительна, стоимость одинакова для физических и юридических лиц, зависит от региона Грузии и составляет в год 45-55$/Га. Строительство разрешено на любых земельных участках. Различия существуют лишь в том, кому разрешено приобретать. Гражданам Грузии разрешено покупать любые участки (сельхоз и не сельхозназначения). Иностранным гражданам разрешено покупать участки не сельхозназначения, а при покупке участков сельхозназначения существуют некоторые ограничения.

Наиболее выгодными вариантами, с точки зрения инвестиций, являются покупка земельных участков под застройку вдоль моря, покупка и строительство жилой и коммерческой недвижимости. На момент окончания строительства жилые и коммерческие площади реализуются на 85-90%, фактически, а на момент завершения строительства, все площади продаются. Это указывает на высокую степень ликвидности недвижимости.

Иностранные инвесторы с каждым годом проявляют всё больший интерес к недвижимости Грузии. На протяжении последних нескольких лет Правительство Грузии стремится максимально улучшить инвестиционный климат в Грузии, в том числе предоставляя различные льготы инвесторам, снижая налоговую нагрузку. Благодаря решительным шагам, в настоящее время в Грузии для иностранных инвесторов, юридических и физических лиц созданы во многом даже более благоприятные условия, чем для местного населения. Иностранцам не нужно указывать источники доходов, что для граждан Грузии является обязательным. Приобрести недвижимость в Грузии гораздо проще, чем во многих других странах. Местные законы свободно позволяют иностранным гражданам покупать любую недвижимость в частную собственность. Инвестиции полностью защищены действующим законодательством, создающим благоприятные условия для иностранных инвестиций. Гарантией надежности и сохранности вложенных средств является оформление недвижимости в собственность инвестора. По уровню индекса экономической свободы Грузия занимает 21-е место среди 185 стран мира. Действительно, сложно найти более выгодные и комфортные условия для покупки недвижимости в курортном регионе.

   



Комиссии агентов недвижимости в разных странах

   

Часто задаваемый вопрос в риэлторской практике — какой размер комиссионных должен получать риэлтор за свою работу. Этот вопрос всегда будет актуальным и обсуждаемым. Предлагаем довольно интересную статью о размерах комиссионных риэлторов в разных странах. 

В каждой стране практикуется свой метод расчета риелторских комиссий. Сумма зачастую зависит не только от типа и стоимости объекта, но и от правил конкретной компании. К комиссии прибавляется НДС, ставка которого также зависит от страны.

Страна

Австрия

Болгария

Великобритания

Венгрия

Германия

Греция

Испания

Италия

Кипр

Латвия

ОАЭ

Португалия

Словения

США

Таиланд

Турция

Финляндия

Франция

Хорватия

Черногория

Чехия

Швейцария

Комиссия, %

3

2-5

0,5–3,5

3

2-6

1-3

1,5-5

2-4

3-8

3-5

2-4

5

2

2-6

3-5

от 3

3-5

4,5-8

3

3-5

2-5

3-5

НДС, % (если платят клиенты)

20

20

20

27

19

23

21

22

-

21

-

23

20

-

7

18

24

20

25

19

21

8

Макс. комиссия (с НДС), %

3,60

6,00

4,20

3,81

7,14

3,69

6,05

4,88

8,00

6,05

4,00

6,15

2,40

6,0

5,35

5,9

6,2

8,0

3,75

5,95

6,05

5,40

* Используются данные Adria PRO, АН LiguriaHomes Casamare, Aurora Destrelas LDA, BWE Reality, Coldwell Banker, Engel & Völkers, ETU Homes, French Riviera Realty, Global Property Guide, Greece Invest, LonGrad, Mas-Spain, Mercury Group, Prime Property Group, Tranio.com

** вместе с НДС

Австрия

В Австрии комиссию платят и покупатель, и продавец — каждый по 3 % (вместе с НДС — 3,6 %). Размер вознаграждения регулируется законом о маклерской деятельности, и риелтор не вправе требовать больше положенного.

Болгария

В Болгарии комиссию платят как продавец, так и покупатель — по 2–5 %. Иногда расходы на агентов несет только продавец. Чаще всего размер вознаграждения не превышает 2–3 %, при этом чем дороже объект, тем ком

 

ниже. Размер комиссий законодательно не обозначен, поэтому агенты могут запросить больше указанных процентов (в некоторых случаях до 10 %). Покупателям стоит выяснять, включена ли комиссия в цену.

Великобритания

В Великобритании есть агенты продавцов, а есть агенты покупателей. Если покупатель не пользуется услугами агента покупателя, то комиссию (своему агенту) платит только продавец. «На жилом рынке в подавляющем большинстве случаев (примерно 96 %) продавец платит комиссию своему агенту, который представляет его интересы (но не интересы покупателя),— говорит Дмитрий Закиров, партнер компании LonGrad.

Также есть определенное количество профессионалов в недвижимости, которые защищают интересы покупателя. Это очень частая практика в Лондоне, где большую часть покупателей составляют иностранные инвесторы, которые предпочитают платить за услуги (поиск эксклюзивных и наиболее выгодных вариантов, экспертная оценка, сопровождение сделки и т. д.). Таким профессионалам платят покупатели. Что касается коммерческой недвижимости, чаще всего обе стороны (покупатель и продавец) представляются профессионалами».

В Великобритании комиссии ниже, чем в других странах. Рассказывает Дмитрий Закиров: «На более плотном рынке (до 500 тыс. фунтов стерлингов) независимые агентства снижают комиссию до 0,5 % от стоимости продажи объекта, в то время как наиболее распространенный уровень — порядка 1,5–2 %, суммы поднимаются до 2,5–3 % (у компании Foxtons). На более дорогом рынке (5–15 млнфунтов стерлингов) можно ожидать комиссии не более 1–2 %; при больших бюджетах от 20 млн ожидать более 1 % не приходится. Исключением из этих правил является продажа инвестиционных предложений (номера в отелях, студенческие общежития и т. д., но это мелкие инвестиции 50–500 тыс. фунтов), где девелоперы готовы платить до 5–7 % за привлечение потенциальных инвесторов. Услуги консультантов выше в процентном отношении (до 3–3,5 %) на менее дорогую недвижимость».

В Великобритании нет законов, регулирующих размер комиссий. Проценты определяются договорами купли-продажи и конкуренцией.

Что касается скидок с комиссий, то, по словам Дмитрия Закирова, в Великобритании всё зависит от результатов переговоров: агенты могут снизить размер оплаты своих услуг продавцам или застройщикам, консультанты могут сделать скидку на свои услуги покупателю.

Венгрия

Комиссия агента недвижимости — около 3 % от рыночной стоимости недвижимости (+ НДС 27 %). Вознаграждение в большинстве случаев платит продавец, а не покупатель. Перед покупкой недвижимости в Венгрии стоит убедиться, не включил ли агент в цену дополнительную плату за свои услуги.

Германия

В Германии комиссия за объекты с контрактной стоимостью до 15 млн евро составляет от 3,57 до 7,14 %, включая НДС 19 %, за объекты стоимостью более 15 млн евро — не менее 2,38 %, также включая НДС.

Рекомендуемую величину комиссии для каждой федеральной земли определяет местная ассоциация риелторов. Закона, регулирующего размер комиссии, нет. Сумма вознаграждения определяется рыночной конкуренцией.

В ФРГ комиссию маклеру чаще всего платит покупатель. «В Германии практически всегда с русских клиентов берут комиссию, при этом не факт, что продавец заплатит. Если это ликвидный объект, платить продавец не будет»,— говорит Марина Филичкина, глава отдела продаж Tranio.com.

Греция

В Греции комиссия делится между продавцом и покупателем. Размер вознаграждения варьируется в зависимости от отдельного рынка.

«Стандартная комиссия в Греции обычно составляет 2 % с продавца и 2 % с покупателя. В некоторых регионах комиссия с продавца достигает 5 %, а с покупателя может достигать 3 %, особенно у тех агентств, которые работают с иностранцами, так как иностранцы требуют другого уровня сервисаи трудозатрат»,— говорит Вадим Дольменидис, директор Greece Invest. По словам эксперта, комиссия на более дорогие объекты обычно ниже. Например, при сделках свыше 1–2 млн евро агенты часто берут с покупателя 1 %.

В Греции в прошлом был специальный закон о комиссиях, но теперь он не действует. «Раньше законом фиксировалась стандартная комиссия по 2 % с каждой стороны, сейчас закон отменен, сумма комиссии свободная»,— говорит Вадим Дольменидис.

При стандартных сделках (до 1 млн евро) скидки с комиссий делаются редко.

Испания

В Испании комиссию почти всегда платит продавец. По информации компании Mas-Spain, в этой стране комиссии обычно варьируются от 1,5 до 5 % от суммы сделки. Однако когда стоимость объекта небольшая, устанавливается фиксированный размер комиссии — чаще всего 6 тыс. евро. Обычно на первичном рынке комиссия ниже, чем на вторичном (в процентном отношении). Чем дороже объект, тем ниже комиссия относительно стоимости.

Как сообщают эксперты Mas-Spain, агенты иногда жертвуют частью своей комиссии в Испании — «если очень нужно продать объект».

Италия

В Италии комиссия делится между продавцом и покупателем. Согласно информации Натальи Гранкиной, менеджера по работе с клиентами агентства недвижимости LiguriaHomes Casamare, в Лигурии покупатель и продавец обычно платят по 3 % + НДС (22 %), вне зависимости от суммы сделки. Это рекомендованная ставка местной торгово-промышленной палаты. Ольга Сковрон, риелтор Engel & Völkers, рассказывает, что в данной компании действует ставка 4 %, также и для покупателя, и для продавца.

В Италии нет закона, регулирующего размер комиссий, однако есть так называемое положение «usi e consuetudini», устанавливаемое торгово-промышленнымипалатами городов. «Это означает, что в каком-либо секторе и районе комиссия устанавливается самим агентом, но принимаются в расчет устоявшиеся порядки и обычаи, которые в случае судебного разбирательства будут учтены судьей. Пример: агент просит 5 %, клиент отказывается выплатить, стороны обращаются в суд и судья обязывает клиента выплатить агенту 3 % — размер среднестатистической комиссии на этот род услуг в данном районе»,— говорит Ольга Сковрон.

В Италии можно получить скидку с комиссии. «В случае, когда клиент подписывает эксклюзивное соглашение о работе только с одним агентством, ему дается скидка на комиссию. Если клиент покупает очень дорогостоящий объект, за несколько или даже десятки миллионов евро, он также может попросить скидку на комиссию агентства. Специальные, льготные тарифы на комиссию мы устанавливаем и постоянным клиентам. Например, у нас есть клиент, инвестор, который за год купил три объекта, в итоге мы заключили с ним специальное соглашение о сотрудничестве с индивидуальной тарифной сеткой для всех будущих покупоки продаж»,— говорит Наталья Гранкина.

Кипр

На Кипре комиссию агенту всегда платит продавец недвижимости.

«Размер комиссии агента в зависимости от региона, типа и цены недвижимости на Кипре составляет от 3 до 8 %,в среднем — 5 %. Комиссия на более дорогие объекты действительно иногда ниже на 1–2 пункта, но всё зависит от договоренностей между агентом и продавцом»,— говорит Георгий Докучаев, директор по продажам Prime Property Group.

На Кипре скидки с комиссии иногда практикуются, чтобы «не упустить клиента». «Это происходит, разумеется, по взаимному согласию агента и продавца, в основном на вторичном рынке и весьма эпизодически, так как прибыльность продажи и перепродажи, как правило, значительно превышает прибыльность агента. Более того, скидка в 1–2 % часто „погоды не делает“»,— комментирует Георгий Докучаев.

По словам эксперта, НДС выплачивается со всего размера комиссии кипрским агентом, который получает всю сумму, выплачивает НДС, а затем расплачивается с субагентом.

Латвия

В Латвии комиссию почти всегда платит продавец. Однако, как сообщает Юлия Кухарёнок, эксперт компании Mercury Group по аренде и продаже, в редких случаях, когда объект уникален или продается по очень низкой цене, комиссия в этой прибалтийской стране делится между покупателем и продавцом в соотношении 50/50 %.

Комиссия обычно составляет 3–5 % от стоимости объекта. «На большие, дорогие объекты размер комиссии может быть меньше 3 % (обычно 2 %). Чем дешевле объект, тем ближе комиссия к 5 %»,— говорит Юлия Кухарёнок.

В этой стране нет законов, регулирующих размер комиссий. Проценты определяются договорами купли-продажи и конкуренцией.

ОАЭ

Как рассказывает Эдуард Бураков, консультант IMEX Real Estate, в Дубае нет фиксированного размера комиссии:зачастую это 2 %, в отдельных случаях — 3–4 %.Если стоимость недвижимости низкая, то комиссия может представлять собой небольшую фиксированную сумму. Чаще всего комиссию платит покупатель, однако при приобретении первичной недвижимости вознаграждение риелторам платит застройщик.

Законов, регулирующих размер брокерских комиссий, в ОАЭ нет. Сумма вознаграждения исторически сформировалась благодаря рыночной конкуренции.

По словам Эдуарда Буракова, в отличие от других стран, в ОАЭ нет НДС, и к комиссиям не добавляются дополнительные наценки.

Португалия

«На юге Португалии, в Алгарве, стандартной является комиссия 5 %,— говорит Ольга Леберская, коммерческий директор Aurora Destrelas LDA.— Если мы говорим о недвижимости стоимостью ниже 100 тыс. евро, то стандартной является комиссия 5 тыс. евро — поскольку 99,9 % агентств недвижимости работают с НДС, то к этой сумме обязательно прибавляется 23 % НДС. Так, например, минимальная комиссия 5 тыс. евро + НДС превращаются в 6 150 евро, эту комиссию оплачивает продавец агентству недвижимости, например, при продаже объекта стоимостью 100 тыс. евро или менее».

По словам эксперта, реже встречаются более низкие комиссии — 3–4 % или, наоборот, более высокие — 6–7 %. Нередки случаи, когда с дорогого объекта недвижимости владелец готов заплатить только 3–4 %. Бывает, что банк или застройщик готовы простимулировать более быструю продажу, и тогда дают риелтору комиссию чуть выше — 6–7 %.

Комиссию платит только продавец. «Покупатель, если он очень доволен найденным и купленным объектом, иногда доплачивает хорошему риелтору за проделанную работу, но только по собственной инициативе»,— комментирует Ольга Леберская.

Скидки с комиссии в Португалии — редкое явление.

Словения

По сравнению с другими странами услуги агентов в Словении стоят недорого. В этой стране комиссию платят и покупатель, и продавец — каждый по 2 %. Размер риелторского вознаграждения регулируется на законодательном уровне, поэтому агенты не могут взять с клиентов свыше положенного.

США

В США комиссию почти всегда платит продавец.

По словам Ильи Биткова, риелтора Coldwell Banker, в США комиссия по суммам до 1 млн долл. в среднем составляет 5–6 % от стоимости объекта, свыше 1 млн долл. — 4–4,5 %. По многомиллионным сделкам размер комиссии может снижаться до 2–3 % либо может представлять собой фиксированную, заранее оговоренную сумму. «При работе с покупателями возможен вариант, когда агент заключает соглашение о предоставлении услуг на условии, что таковые будут оплачены исходя из определенного процента, например, не менее 2,5 % комиссионных должны быть выплачены агенту покупателя вне зависимости от общей суммы комиссионных. То есть, при общей комиссии 4 % и по условиям компенсации 50/50 % каждой из компаний будет выплачено по 2 %, покупатель будет обязан со своей стороны доплатить своему представителю 0,5 % комиссионных. Комиссия выплачивается именно риелторской компании, а не агенту, который лично не имеет права принимать от клиентов никаких денежных компенсаций».

Как рассказывает эксперт, в США повсеместно действует постулат „real estate commissions are negotiable“, то есть, размер комиссионных достигается путем договоренности сторон и в правовых актах их величина не фиксируется. «Даже если размер комиссии заранее оговорен определенным процентом, у покупателя и продавца есть полное право в момент окончательных переговоров о продаже попытаться вести разговор о снижении суммы. Риелторская компания, в свою очередь, может с подобным не согласиться либо пойти на уступки для достижения общего консенсуса»,— говорит Илья Битков.

Таиланд

Согласно информации Global Property Guide, комиссия в Таиланде составляет 3–5 %. По словам Эрика Розенфельда, коммерческого директора ETU Homes, в Таиланде комиссию всегда платит только продавец.

Как отмечает эксперт, в этой стране получить скидку с комиссии реально. «В Таиланде (Паттайя) есть агентства, которые открыто предлагают так называемый cash back, то есть они отдают часть своей комиссии покупателю»,— говорит эксперт.

Эрик Розенфельд отмечает, что НДС с комиссии платит компания – получатель вознаграждения.

Турция

Согласно информации Global Property Guide, комиссия в Турции составляет около 3 %. Эрик Розенфельд, коммерческий директор ETU Homes, отмечает, что вознаграждение риелтору всегда платит только продавец.НДС с комиссии платит агентство.

Как рассказывает эксперт, в Турции размер комиссии существенно варьируется в зависимости от проекта и города. Размер комиссии определяет застройщик (если речь о первичном рынке) и она включена в стоимость продаваемого объекта. На вторичном рынке, как правило, агент добавляет свою комиссию к цене, установленной продавцом. Законом уровень комиссии не регулируется и продавцом или агентом не афишируется»,— говорит Эрик Розенфельд.

Согласно его словам, в Турции получить скидку с комиссии возможно. «В Алании ситуация хаотическая. Иногда здесь скидки дают застройщики (если клиент пришел напрямую), чаще — агентства или агенты. Чем меньше агентство, то есть, чем меньше у них накладных расходов, тем проще им отдавать часть комиссии покупателю»,—говорит эксперт.

Финляндия

Согласно информации Global Property Guide, комиссия в Финляндии составляет 3–5 % и варьируется в зависимости от агентства. По словам Эрика Розенфельда, в Финляндии комиссию всегда платит только продавец. «Тем не менее, бывают случаи, когда покупатель заключает поручительское соглашение с агентством на поиск определенного типа недвижимости. В этом случае покупатель оплачивает комиссию агентству, но в этом случае агентство уже не имеет права брать комиссию продавца»,— говорит эксперт. Скидки с комиссий, как правило, не делаются.

Франция

Во Франции комиссию риелторам платит либо покупатель, либо продавец — по договоренности. «Чаще всего покупателю вторичной недвижимости интереснее комиссию отделять от цены, так как нотариальные сборы в размере 8 % в этом случае на нее не распространяются. Если же покупатель берет кредит, то в этом случае не интересно отделять комиссию от стоимости апартаментов, ведь он берет кредит от всей суммы, в этом случае комиссия выплачивается продавцом»,— говорит Елена Генералова, директор French Riviera Realty. При покупке новостройки во Франции комиссию агентству всегда платит строительная компания, и покупатель не несет расходов на вознаграждение.

По словам Марины Филичкиной, комиссию во Франции чаще платит продавец, нежели покупатель.

Как рассказывает Елена Генералова, во Франции существует шкала комиссий в зависимости от стоимости объекта: до 50 тыс. евро — 8 %, от 50 тыс. до 120 тыс. — 7 %, от 120 тыс. до 200 тыс. — 6,5 %, от 200 тыс. до 500 тыс. — 6 %, от 500 тыс. до 1 млн — 5 % и 4,5 % для объектов дороже 1 млн евро. «Всё же часто комиссия договорная (то есть, может быть не 4, а 5 %, к примеру, или наоборот), обсуждается при подписании мандата на продажу объекта. Что касается застройщиков, то они фиксируют ту комиссию, которою будут выплачивать при продаже любых апартаментов любому агентству по определенному объекту»,— говорит Елена Генералова.

Во Франции размер риелторских комиссий регулируется законом 70–9 от 2 января 1970 года (Loi Hoguet).

В этой стране можно получить скидку с комиссии, если поторговаться. Насколько это реально — зависит от конкретной ситуации.

Хорватия

Традиционная комиссия в Хорватии — 6 %. Ее делят между собой продавец и покупатель: каждый платит по 3 % от стоимости недвижимости. К комиссии прибавляется НДС в размере 25 %.

«По предварительной договоренности с агентством, в случае крупных сделок, процент комиссии может быть ниже. Минимальная комиссия (в случае объектов дешевле 40 тыс. евро) составляет 1,5 тыс. евро. Различий в комиссии при продаже объектов первичного и вторичного рынка нет»,— говорит Екатерина Календер,эксперт-консультант проекта Adria PRO.

По словам эксперта, деятельность агентств, в том числе и размер комиссии, регулируется «Законом о посреднических услугах при обороте недвижимости» (Zakon o posredovanju u prometu nekretninama). Но размер комиссии этим законом не обозначается, процент устанавливается договором об оказании посреднических услуг.

«Скидки с комиссии делаются только в том случае, если речь идет о крупных сделках, в иных случаях — очень редко»,— говорит Екатерина Календер.

Черногория

Услуги риелтора в Черногории обходятся в 3–5 % от стоимости жилья. Платит обычно продавец.

«Разницы между «первичкой» и «вторичкой» нет. По более дорогим объектам (от 1 млн евро), а также объектам в известных комплексах комиссия обычно меньше, чем по более дешевым объектам, либо объектам в новых, неизвестных рынкупроектах»,— говорит Антон Шамарин, управляющий партнер Value.One.

Иногда застройщик делает скидку покупателю, и агент может на свое усмотрение несколько увеличить предлагаемую скидку за счет комиссии.

Что касается того, прибавляется ли НДС к комиссии, по словам Антона Шамарина, это зависит от договоренности между продавцом и агентом, единого подхода на рынке нет.

Чехия

По словам Натальи Тамилиной, директора BWE Reality, средняя комиссия агентств в Чехии — 2–5 % (плюс НДС, если агентство является плательщиком этого налога). При этом в случае недорогих объектов недвижимости комиссия иногда представляет собой фиксированную сумму, например, не менее 2 тыс. евро. При покупке дорогой недвижимости комиссия может составлять и 1 %. Комиссию платит либо продавец, либо покупатель. Во многом это зависит от компании, которая предлагает объекты недвижимости, или же от договоренности между продавцом и покупателем.

«Комиссия агентству от застройщиков, в случае таковой, варьируется от 1 до 3 %, всё зависит от девелоперской компании,— говорит Наталья Тамилина.— В связи с тем, что рынок недвижимости Чехии по-прежнему востребован, не многиекомпании-застройщики готовы выплачивать вознаграждения риелторской компании (объекты будут проданы в любом случае). Комиссия от застройщика — это своего рода стимулятор для риелторских агентств для привлечения, например, русскоязычных покупателей, так как в этом случае агентство сможет гарантированно получить комиссию от застройщика. В этом случае покупатель ничего не платит за услуги агентства».

Швейцария

Согласно информации Global Property Guide, комиссия агентств недвижимости в Швейцарии варьируется от 3 до 5 %. Платит обычно продавец. При продаже недорогой недвижимости риелторы могут подстраховать себя, указав в договоре сумму вознаграждения в денежном выражении. Например, при продаже дома за 533 тыс. франков минимальная комиссия составит 16 тыс. франков (3 % от цены объекта), даже если дом будет продан дешевле 533 тыс.

 

 

В новый год – с новыми выписками и реестром

   

      Не успели привыкнуть к тому, что выписка из ЕГРП заменяет свидетельство о праве собственности, как с нового года опять многое меняется. Появится Единый государственный реестр недвижимости, и главным документом, подтверждающим право собственности, станет выписка уже из него.


     С 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) сливаются в единое целое под названием Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).


Чиновники Росреестра, в ведении которого и будет ЕГРН (не путать с Единым госреестром налогоплательщиков), уверяют, что теперь регистрировать недвижимость станет не только удобнее, но и проще.

ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД

С 15 июля 2016-го в России упразднили бумажные свидетельства о собственности, их полностью заменили выписки из ЕГРП. Граждане еще, кажется, не успели смириться с этим фактом, а специалисты освоились без труда. Теперь следующий этап – переход на выписки из ЕГРН.

В настоящий момент региональные филиалы Федеральной кадастровой палаты и управления Росреестра занимаются проверкой сведений, содержащихся в информационных ресурсах ГКН и ЕГРП. При проверках выявляются разночтения, которые подлежат устранению.

«Это очень сложная задача, – отмечает исполняющий обязанности руководителя Росреестра Андрей Приданкин, – но в 2015 году нам удалось объединить 2500 баз, которые использовались чуть ли не в каждом административном районе. Государственный кадастр изначально создавался на уровне субъектов РФ. Нам осталось сделать еще один шаг».

НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ

Создание ЕГРН позволит объединить процессы регистрации прав и кадастрового учета: с начала 2017 года граждане смогут подавать одно общее заявление на обе процедуры, что значительно сэкономит время. Сейчас это два разных заявления, которые должны быть отправлены в Росреестр и кадастровую палату.

Еще одно удобство – документы теперь будут принимать в любом подразделении Росреестра. По ныне действующему законодательству заявитель должен обращаться в соответствующий расположению недвижимости территориальный орган. С 2017 года, если гражданин приобретет недвижимость в другом городе, ему не придется ехать туда для регистрации права – достаточно будет отдать документы в ближайшее отделение в своем городе. Также подать заявление можно через многофункциональные центры.

Базы данных ЕГРН будут храниться в электронном виде, а резервные копии обеспечат сохранность и защиту данных. Также новый реестр будет служить архивом для всех сведений, касающихся объектов недвижимости. По новому закону данные из него нельзя удалить и изъять.

Процесс оповещения обещают сделать более технологичным: Росреестр будет в обязательном порядке оповещать владельцев имущества обо всех заявлениях на регистрацию права касательно их недвижимости. Хочется верить, что это поможет уменьшить количество мошеннических действий с жильем.

НОВЫЕ ФОРМЫ

Но вернемся к выписке из ЕГРН, которая теперь будет главным документом, подтверждающим право собственности гражданина на квартиру. Форм выписок из ЕГРН несколько, все они уже утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378. В частности, приказом вводятся:

– форма выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

– форма выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости;

– форма выписки из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;

– форма выписки о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

– порядок заполнения утвержденных форм.

При этом определено, что содержащиеся в ЕГРН сведения предоставляются в виде кадастрового плана территории, уведомления об отсутствии сведений о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, справки о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, уведомления об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений, решения об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, предоставляются Росреестром (или подведомственным ему федеральным бюджетным учреждением) в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе, в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН, выписки из ЕГРН или в ином виде, определяемом Минэкономразвития России. Согласно закону «О государственной регистрации недвижимости», сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц.

Приказ, как и закон, вступает в силу с 1 января 2017 года.

НОВЫЕ РАСЦЕНКИ 

Приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 № 291 утверждены расценки за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН. По сравнению с ЕГРП они выросли.

Так, стоимость выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в виде бумажного документа для физических лиц составит 750 руб., для юридических лиц – 2200 руб. За предоставление выписки в электронном виде размер платы меньше (это касается всех форм выписок): 300 руб. для физического лица и 600 руб. для юридического. Тарифы вступают в силу с 01.01.2017.

Напомним: в настоящее время плата за предоставление выписки о зарегистрированных правах на объект недвижимости в бумажном виде составляет 200 руб. для физических лиц и 600 руб. для юридических, в электронном виде – 150 и 300 руб. соответственно.

Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным обойдется физлицу в 950 (бумажная) или 400 (электронная) руб.

Выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве для физических лиц – 1500 и 700 руб., для юридических – 2950 и 1400 руб.

И наконец, выписка о содержании правоустанавливающих документов – 600 и 400 руб. для «физиков» и 1700 и 800 руб. для «юриков».

НОВЫЕ СРОКИ

Чиновники Росреестра обещают ускорить процесс регистрации. Собственно говоря, что им еще остается делать, если жесткие сроки прописаны в законе.

Со следующего года регистрация права должна будет осуществляться в течение семи дней. Для постановки на кадастровый учет отводится не более пяти дней. Если же заявление подано одновременно и на регистрацию, и на постановку на учет, Росреестр обязан уложиться в десять дней. Отметим, что новые сроки почти в два раза короче тех, что действуют сейчас.

Срок предоставления выписки об объекте недвижимости с 2017 года составляет три рабочих дня.

НЕКОТОРЫЕ СЛОЖНОСТИ

Как будет работать новая система на практике, сегодня можно только гадать. Есть сведения, что приведение всех данных к единому знаменателю идет сложно. Конечно, не исключено, что реестр, вобравший в себя сведения в разных форматах, будет функционировать как часы. Но есть ведь и нюансы, которые заставляют задуматься о качестве информации. Вот такая, например, коллизия: в Петербурге (и не только в нем) комнаты в коммунальных квартирах учитываются как доли в праве, в Москве и в большинстве других субъектов РФ – как объекты недвижимости… Как Росреестр собирается унифицировать эти данные – неизвестно.

А вот как комментируют на форумах ближайшие перспективы риэлторы: «Позавчера по долгу службы общался с сотрудником Росреестра. В сухом остатке: все будет хорошо, но не сразу; в переходный период возможны любые неожиданности при проведении регистрационных действий».

Руководство Росреестра в свою очередь обеспокоено новыми более жесткими сроками, отводящимися на регистрацию. И совсем недавно утвердило внутриведомственные унифицированные схемы технологических процессов предоставления государственных услуг по регистрации прав и кадастровому учету. С этими «дорожными картами» прохождения документов могут ознакомиться все желающие.


В качестве примера мы взяли внутриведомственную унифицированную схему технологического процесса «Осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

ТЕКСТ: ИГОРЬ ВОРОНИН    

HTTP://WWW.GAZETA.BN.RU/ARTICLES/2016/09/20/233413.HTML

     

Прощай, свидетельство! Нам будет тебя не хватать!

 

    Новость уже в общем-то известная, но, тем не менее, обсудить ее стоит. Веренее это даже не новость, потому что свидетельства о собственности на недвижимость планировали отменить с января 2017 года, но ударными темпами, перевыполняя планы пятилетки, ввели эту отмену летом вместо зимы. Чтобы, так сказать, не было слишком много подарков на Новый год.
Итак: https://rosreestr.ru/site/press/news/s-15-iyulya-2016-goda-gosudarstvennaya-registratsiya-prav-na-nedvizhimost-budet-udostoveryatsya-tolk/
С 15 июля 2016 года вступает в силу норма об изменении Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на основании которой государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость будет удостоверяться только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в связи с чем прекращается выдача свидетельств о государственной регистрации прав, в том числе повторных.

Что же изменится для собственников жилья и риэлторов? Технически - ничего. Вместо одной бумаги, подтверждающей переход права собственности, появится другая. Вообще говоря, многие, кто работал до 2000 года помнят, что раньше были только правоустанавливвающие документы: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда или даже справка и выплате пая (в кооперативной квартире). Только для договора передачи при приватизации выдавалось так называемое "розовое" свидетельство. На этих документах стояла печать о регистрации договора (если это был договор), чуть позже появилась печать о регистрации права собственности, и, наконец, появились свидетельства. Свидетельства о собственности были разные, как в песне поется "синие, зеленые, красные" :) Разных цветов и оттенков с различными степенями защиты. Именно эти рисунки и узоры, водяные знаки и печати и внушали трепет и благоговение собственникам, получившим данную заветную бумагу. Они этим очень дорожили, никому не отдавали и бережно хранили. Хотя всем собственникам поясняли, что это просто правоподтверждающий документ, а основная ценность - это непосредственно запись, сделанная в компьютере. Но раньше было преимущество бумажных носителей перед электронными, сейчас ситуация поменялась. Однако в головах многих граждан она остается прежней.
 С января 2015 года стали выдавать новые свидетельства - обычный лист А4. Бланк, правда, с шапкой Росреестра и серией/номером на задней странице, а также с печатью, но уже без узоров и других изысков. Нравилось это не всем. Опасались подделок.
И вот совсем свежее нововведение - выписка из ЕРГП. Просто выписка. Для некоторых это будет настоящим переосмыслением действительности :) Ведь эти выписки многие недооценивали: у меня было несколько клиентов, которые называли их "какая-то бумажка" и отказывались вписывать их в условия доступа к банковской ячейке, мотивируя тем, что они не внушают доверия. Да-да, было и такое!
Теперь эти "бумажки" становятся основным правоподтверждающим документом.
В чем же переживания? Традиционно люди, привыкшие доверять бумаге, задают вопрос: а если у нас "грохнется" вся электронная база? Как я докажу, что это моя квартира? Некоторые переживают, что теперь придется брать новую выписку каждый раз при посещении госучреждений (например для прописки или выписки, для заключения договора на обслуживание в Мосэнерго и пр). В конце-концов за то что выписку проще подделать переживают. Оправданы ли эти переживания? Во многом - да. А как все будет на самом деле мы увидим в самое ближайшее время.
Не волнуйтесь: чему быть, того не миновать. 

Александр Мальцев, 12 июля 2016, 13:53

 

источник: http://realty.dmir.ru     

 

Пять причин начать поиск квартиры летом

   Искать квартиру летом для аренды или покупки, по словам риэлторов, не очень популярно. Но те, кто отложит отпуск и займется поиском недвижимости, не пожалеют о потраченном времени. Жилье летом стоит дешевле, это касается даже вторичного рынка, кроме того, появляется время осмыслить все недостатки и достоинства, а также спокойно переехать на новое место. О плюсах и минусах летнего поиска рассказывают эксперты.


Летом появляется отличная возможность купить или снять новую квартиру на хороших условиях с дисконтом. Риэлторы обычно считают это время года «мертвым» сезоном, отчасти из-за того, что они вынуждены стимулировать продажи. Естественно, привлечь новых покупателей лучше всего скидками, также могут быть организованы интересные акции.

Виктор Жаворонков, руководитель офиса Центр недвижимости «Олимп», партнер Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», обращает внимание на то, что несмотря на очевидные преимущества, обычно летом делать покупки жилья непопулярно:

– Традиционно многие граждане по определенным причинам – личным и финансовым – откладывают покупку квартиры на осенние и предновогодние месяцы, хотя именно летом выход на рынок недвижимости несет в себе ряд преимуществ.

Подобное можно говорить и об аренде квартир. При заключении договора летом также есть свои преимущества. Обычно рынок аренды активизируется с приходом осени. Это связано с учебой студентов, перезаключением договоров, принятых осенью прошлого года. Так что, заключив договор аренды в летний сезон, можно немного сэкономить. Правда, не так, как это было в докризисные годы.

В регионах ситуация с арендой отличается от столичной: из-за отсутствия ажиотажа, как в столице, спрос  был быстро удовлетворен на фоне больших скидок. Покупатели, пользуясь стагнацией на рынке, купили жилье и сразу же выставили его для аренды.Артем Хохлов, директор агентства недвижимости «Земеля», г. Иркутск, партнер КР «Мегаполис-Сервис»:

– Рынок аренды квартир в Иркутске заметно просел, произошло это еще до наступления кризиса. И связано было с относительной доступностью жилья. В этот период в Иркутске многие сумели приобрести пусть небольшие, но собственные квартиры как основное жилье, так и, что называется, «про запас». При этом одни успели воспользоваться более-менее доступными ранее ипотечными средствами, другие же смогли насобирать недостающую для покупки жилья сумму у родственников и знакомых. Все это не могло не привести к тому, что цены на аренду квартир оказались на весьма низком уровне, поэтому в нынешнем году и, как минимум, в следующем, фактор сезонности на рынок аренды в Иркутске не влияет никак.

Есть скидки даже на «вторичном» рынке

Выделим основные плюсы приобретения недвижимости в летние месяцы. Обычно считается, что на вторичном рынке получить скидку гораздо сложнее. Даже если собственник продает свое жилье летом он, как правило, считает, что его цена справедлива. Обычно риэлторам не удается переубедить таких строптивых клиентов, так как они ждут сентября, чтобы продать квартиру дороже.

Виктор Жаворонков не согласен с подобной точкой зрения, эксперт считает, что продавцов способно переубедить отсутствие ажиотажа, ведь после начала кризиса квартиры стали плохо покупать и осенью, и летом:

– В летние месяцы купить квартиру на вторичном рынке можно, как правило, несколько дешевле, чем в осенний период и в преддверии нового года – времени так называемого традиционного ажиотажа. И пусть сейчас этот ажиотаж не имеет таких явных форм, как до кризиса, но он все равно на рынке присутствует.

Большие скидки и бонусные программы на рынке новостроек

О скидках на рынке новостроек же споров идти не может. Застройщикам надо поддерживать темпы продаж, но существует проблема того, что лимит для понижения цен исчерпан. Виктор Жаворонков:

– Летом можно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. Вы можете ожидать от застройщика приятных сюрпризов в виде дополнительных скидок, акций и распродаж. Это делается для поддержания темпов продаж. Но опять же, на нынешнем рынке недвижимости многие застройщики исчерпали возможность для снижения цены, зато охотно могут предложить вам некоторые бонусы в виде кладовки или другого техпомещения, а если повезет – то и машино-места. К тому же не стесняйтесь спросить о дополнительных преференциях, если вы покупаете квартиру в новостройке с привлечением ипотечных средств. Как правило, именно в летние месяцы банки пусть незначительно, но идут на уступки застройщикам. А те, в свою очередь, могут переадресовать преференцию покупателю.

Летом есть время подумать над покупкой

Тишина на рынке недвижимости поможет тем, кто тратит время на оформление ипотеки или копит деньги.  Отсутствует конкуренция среди покупателей, соответственно, шансов, что интересующий вариант будет продан, практически не остается. Получается, что летом нужно спокойно рассматривать все предложения и спокойно выбирать. Виктор Жаворонков предлагает заняться поисками жилья немедленно:

– Как правило, летом у вас больше времени для выбора квартиры и принятия решения. Нынешний летний сезон не станет исключением в плане вялой активности по сравнению с предстоящей осенью, когда люди возвращаются из отпусков и спрос активизируется. А значит, найденный вами интересный вариант летом будет находиться на рынке чуть дольше. Учитывая все эти факторы, мы рекомендуем своим клиентам не откладывать решение квартирного вопроса, а заняться им прямо сейчас.

Можно переехать без суеты

Стоит задуматься над покупкой квартиры летом семьям, где есть дети. В это время года родители и дети могут без лишнего беспокойства переехать в новую квартиру и начать приспосабливаться к новому району, спокойно выбирать новую школу или детский сад. Артем Хохлов:

– Летом проще совершать переезд из одной квартиры в другую. Особенно это актуально для семей с детьми, которых в летние месяцы можно отправить к бабушкам, родственникам, в летние лагеря и т.д. 

Длинные дни сделают возможным просмотр квартиры после работы

Осенью или зимой световой день короток, а если нужно смотреть много квартир, придется ездить на показы и в будни, после работы. После шести вечера уже темно и можно не заметить какие-либо недостатки, видные днем. Артем Хохлов призывает серьезнее отнестись к этому преимуществу, и смотреть как можно больше вариантов:

– Летом большой световой день, а значит, при подборе квартиры вы можете за день посмотреть больше объектов, чем осенью или зимой (искусственное освещение в данном случае успешно маскирует определенные недостатки).

Ограниченный выбор – это минус

Есть у летней покупки недвижимости и минусы, например, ограниченное число вариантов на «вторичке». Допустим, если нужно найти предложение в конкретном районе, можно столкнуться с малым количеством выставленных на продажу квартир. Если хотите приобрести условную «однушку» в условном Марьино, можно обнаружить всего десять предложений, хотя еще недавно назад их было в пять раз больше. Скорее всего, квартиры не распродали, но продавцы могли снять их с продажи на сезон. Многие по-прежнему ждут осеннего роста цен и хотят заработать. Часть собственников просто уезжает летом на дачи, а живя в области, неудобно заниматься продажей квартиры.

Дмитрий Зимин, 27 июня 2016

источник: http://realty.dmir.ru     

 

 

Согласование перепланировки квартиры. Инструкция к действию

     На все серьезные изменения в квартире нужно получать официальное разрешение, исключением является лишь косметический ремонт. Разговариваем с экспертами юридической компании о том, что нужно сделать, чтобы перепланировка квартиры не обернулась серьезной головной болью. Продумываем все еще до начала ремонта жилья, разбираемся в юридических тонкостях и составляем пошаговый план.


Шаг № 1. Что такое перепланировка

Как рассказывает генеральный директор компании Za-reg.ru Дмитрий Волков, сначала нужно выяснить, являются ли ремонтные работы, которые вы задумали в квартире, перепланировкой. Для этого ответим на простой вопрос: затрагивают ли задуманные вами работы несущие стены, перегородки и перекрытия, вентиляционные шахты и дверные проемы. Если нет, то смело творим, что хотим. Если да, и к тому же вы собрались изменить размер дверных проемов в несущих стенах, смонтировать новые перегородки из чего-то тяжелого и заменить конструкции пола, то согласовывать придется.

Для чего разрешение не требуется

- Косметический ремонт, при котором вы меняете покрытия стен, полов, потолков.
- Создание или, наоборот, разборка различной встроенной мебели в квартире.
- Замена инженерного оборудования на аналогичное.
- Перестановка плиты на кухне.
- Установка на фасаде антенн, кондиционеров, защитных сеток.
- Изменение материалов внешних конструкций, балконов и лоджий.
- Изменение местоположения отопительных, газовых приборов, которое не предполагает прокладку допсетей.
- Замена элементов фасада здания – только если они столярные.

В Мосжилинспекции можно получить бесплатные консультации специалистов, которые помогут разобраться вам окончательно, требуется ли для задуманных вами работ разрешение этого органа или нет. Адреса и телефоны есть на сайте этого органа.

Шаг № 2. Оформляем технический паспорт

Если вы выяснили, что планируемые работы требуют согласования с Мосжилинспекцией, то первое, что предстоит сделать – это получить технический паспорт жилого помещения. Для этого нужно обратиться в территориальное бюро технической инвентаризации, больше известное в народе как БТИ.

В БТИ необходимо предоставить следующие документы:

- Заявление
- Паспорт
- Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности на квартиру (оригинал и копия) или договор долевого строительства, передаточный акт к нему).

При этом приложить квитанцию об оплате госпошлины.

ШАГ № 3. Заказываем проект перепланировки

После того, как технический паспорт получен, нужно заказать проект перепланировки квартиры. У кого – решать вам. Главное, чтобы проектировщики состояли в СРО (саморегулируемой организации) и имели допуск к таким работам.

Как поясняют в Za-reg.ru, на сайте Мосжилинспекции есть «Каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий». Очень полезно с ним ознакомиться, так как не исключено, что ваша перепланировка может оказаться в нем. А тогда и заказывать проект перепланировки не придется.

На этом этапе важно знать о том, что есть такие работы, на которые проект и разрешение совершенно точно не потребуют. О них нужно известить, но потом, после ремонта. Вот список. Проект и разрешение не нужны, если вы:

- переставляете санприборы в пределах санузлов и кухонь;
- превращаете несущие перегородки в сплошные стены, а именно заделка в них дверных проемов;
- остекляете лоджию или балкон по типовому проекту;
- убираете совсем или меняете форму тамбура (без изменения его размера только);
- ставите легкие перегородки, которые не увеличивают нагрузки на перекрытия;
- сносите межкомнатные перегородки;
- устраиваете проемы в несущих перегородках (только не в межквартирных).

ШАГ № 4. Подаем документы в Мосжилинспекцию

Документы подаются в «одно окно» Мосжилинспекции или МФЦ, а также через портал госуслуг. Их перечень:

- Заявление в двух экземплярах.
- Правоустанавливающие документы на квартиру (этот пункт на ваше усмотрение, так как с 2012 года Мосжилинспекция получает все эти документы из электронной базы).
- Проект перепланировки в двух экземплярах.
- Техпаспорт.
- Согласие всех членов семьи нанимателя, если ваша квартира не приватизирована.

Госпошлин платить не нужно, услуга по согласованию бесплатна.

Через 35 дней после подачи документов Мосжилинспекция согласовывает перепланировку или нет.

Если вам не согласовали

Отказать вам в перепланировке квартиры могут по разным причинам, но основные две:

- проект не соответствует строительным нормам и правилам, в целом нарушает закон;
- вы подали не все документы.

Второй случай исправить легко, уточняете, что не так, и подаете заново. Если же вас развернули с проектом перепланировки, то здесь уже надо разбираться со своими проектировщиками и/или обращаться, как говорится, к третьим лицам, за консультациями, экспертным мнением – к другим проектировщикам, к юристам. Если вы считаете, что Мосжилинспекция не имеет законных оснований не утверждать ваш проект перепланировки, то есть вариант обжаловать ее решение в суде.   Удачного ремонта!

Мария Уланова, 05 октября 2015

источник: http://realty.dmir.ru     

 

 

В столице снизился объем ввода жилой недвижимости

     В Москве за первые шесть месяцев текущего года было построено более 1, 3 млн квадратных метров жилой недвижимости. Об этом газете «Ведомости» рассказал глава столичного департамента градостроительной политики Сергей Левкин. По сравнению аналогичным показателем 2015 года объем ввода снизился на 27,3%.

 

Власти столицы годом ранее заявляли о сокращении инвестиций девелоперов и прогнозировали снижение объемов строительства в 2016 и 2017 годах. Левкин говорит, что план по вводу недвижимости на первую половину года выполнен на 100%. Всего было сдано 3,3 млн «квадратов», из которых более 1,3 млн приходится на жилье. Глава стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин отметил увеличение выдачи разрешений на строительство. В I квартале текущего года их было выдано на 30% больше, чем за такой же период 2015 года.
 

Один из столичных чиновников рассказал изданию, что нередко собственники участков оформляют разрешения на строительство, чтобы в будущем заложить их банке под кредиты как строительные проекты или продать. Он также отметил, что объем строящегося жилья в Москве снизился. В середине 2014 года он составлял 32 млн «квадратов». Сейчас этот показатель снизился до 24 млн «квадратов».
 

Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов не согласен с тем, что объемы строительства сокращаются. По его наблюдениям, застройщики в прошлом году представили большое число новых проектов. Девелоперы соблюдают сроки и стараются не замораживать объекты.
 

Гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая отмечает, что из-за кризиса во второй половине 2014 года и первой половине прошлого года на рынок выходило мало новых проектов. Из-за этого в текущем году и в первой половине 2017 года объемы ввода могут сократиться на 25-30%.
 

Ранее сообщалось, что Москва стала лидером по объему ввода недвижимости на душу населения среди мегаполисов мира согласно исследованию, проведенному компанией PricewaterhouseCoopers.

04 июля 2016 г.

источник: http://realty.dmir.ru  

 

Вопрос экологии в Москве не стоит

     Экологическое состояние Москвы контролирует Департамент природопользования и охраны окружающей среды. Этим ведомством принята стратегия улучшения экологии столицы до 2030 года. Как она реализуется на практике?

  Чем больше город, тем больше проблем приходится решать городским властям, в том числе – в целях повышения безопасности проживания граждан. Как сделать чище воздух в мегаполисе, сквозь который ежесуточно проезжают тысячи большегрузных автомобилей; где 1/3 трудоспособных жителей добирается до работы на личном авто, половину времени проводя в пробках; где продолжают работать десятки вредных производств и мусоросжигательные заводы; где хорошо развита железнодорожная сеть, а мелкодисперсные частицы различного происхождения способны часами висеть в атмосфере, образуя удушливый смог?

  Частичным решением экологических проблем могла бы стать «экологическая полиция», отслеживающая и штрафующая компании, особенно злостно загрязняющие атмосферу. В 1996 году в городе было создано Управление милиции по предупреждению экологических правонарушений при ГУВД г. Москвы (УМПЭП). В 2001 году его переименовали в Управление по борьбе с правонарушениями в области охраны окружающей природной среды ГУВД по г. Москве (УБПОООПС). Сначала в подразделении трудилось 1100 инспекторов, в 2005 году ее сократили до 575 человек, в 2008-м – до 86, а потом… и вовсе отменили.

  Состояние воздуха в Москве контролируют 56 автоматических станций контроля загрязнения атмосферы. Данные с них собирает и анализирует информационный центр Департамента ПиООС. Адреса станций контроля можно узнать на портале открытых данных Правительства Москвы:

  Также на портале открытых данных Москвы можно сделать выводы об экологическом состоянии разных районов столицы:

     Параметры загрязнения атмосферного воздуха.

Среднемесячные показатели загрязнения атмосферного воздуха.

Результаты мониторинга уровней шума по данным передвижной экологической лаборатории.

Неблагоприятные метеорологические условия.

Состояние зеленых насаждений (по данным наблюдения на контрольных площадках).

Участки проявления оползневых процессов.

Состояние родников (за исключением микробиологических показателей качества воды).

Данные передвижной лаборатории контроля загрязнения атмосферного воздуха.

Ориентировочная оценочная шкала опасности загрязнения почв по суммарному показателю загрязнения.

Параметры качества водных объектов.

Состояние почв на основе суммарного показателя загрязнения.

Среднемесячные концентрации анализируемых параметров в водных объектах.

Перечень водных объектов, на которых осуществляются режимные наблюдения за качеством воды.

Типы территорий контроля шума.

Категории обращений по шуму.
 

      Данные без прикрас
 

В 2015 году группа независимых экспертов провела подробное исследование состояния воздуха в разных районах Москвы.
  

Оказалось, что многие стереотипы и данные о состоянии экологии города уже устарели. К примеру, Юг и Юго-Восток всегда считались самыми загрязнёнными районами столицы, а Запад и Северо-Запад – наиболее благоприятными для гуляния и проживания. Результаты же новых исследований выявили явное чередование более-менее чистых и сильно загрязненных районов даже в пределах небольших территорий.

 

Эксперты проверяли воздух мегаполиса вдали от оживленных автотрасс на предмет присутствия оксидов серы, углерода и азота в течение месяца, делая неоднократные замеры. Так удалось получить среднестатистические результаты.
 

     В итоге районы Москвы были разделены на три группы.
 

1. Районы с относительно благоприятной экологической обстановкой (в них были обнаружены превышения нормы по вредным выбросам):
 

САО: Головинский, Молжаниновский, Тимирязевский.

СВАО: Бабушкинский, Бибирево, Лианозово, Лосиноостровский, Северный, Южное Медведково.

ВАО: Восточное Измайлово, Измайлово, Северное Измайлово, Косино-Ухтомский, Новокосино.

ЮВАО: Выхино-Жулебино.

ЮАО: Чертаново Южное.

ЮЗАО: Гагаринский, Коньково, Ломоносовский, Северное Бутово, Теплый Стан, Южное Бутово, Ясенево.

ЗАО: Новопеределкино, Раменки, Тропарево-Никулино, Фили-Давыдково.

СЗАО: Куркино, Строгино, Щукино, Митино.
 

    Это примерно треть административных районов Москвы.
 

2. Районы с напряжённой обстановкой (где имеются какие-либо химические загрязнения в атмосфере) – это 27% всех московских районов. Главная причина плохой экологии в них – круглосуточно «дымящие» автотрассы:
 

ЦАО: Замоскворечье, Хамовники.

САО: Восточное Дегунино, Западное Дегунино, Левобережный, Ховрино.

СВАО: Алтуфьевский, Свиблово.

ВАО: Богородское, Гольяново, Ивановское, Метрогородок, Вешняки, Новогиреево, Сокольники.

ЮВАО: Лефортово, Люблино, Кузьминки.

ЮАО: Зябликово, Нагатинский затон, Орехово-Борисово.

ЮЗАО: Академический, Зюзино, Котловка, Обручевский, Черемушки.

ЗАО: Крылатское, Кунцево, Можайский, Очаково-Матвеевское, Филевский парк.

СЗАО: Покровское-Стрешнево, Северное Тушино, Южное Тушино.
 

3. Неблагоприятные районы города – 41% от всей территории Москвы (где содержание в атмосфере основных загрязнителей воздуха значительно превышает норму):
  

ЦАО: Арбат, Басманный, Красносельский, Мещанский, Пресненский, Таганский, Тверской, Якиманка, Китай-город.

САО: Аэропорт, Беговой, Бескудниковский, Войковский, Дмитровский, Коптево, Савеловский, Сокол, Хорошевский.

СВАО: Алексеевский, Бутырский, Марфино, Марьина Роща, Останкинский, Ростокино, Ярославский.

ВАО: Перово, Преображенское, Соколиная Гора.

ЮВАО: Капотня, Марьино, Нижегородский, Печатники, Рязанский, Текстильщики, Южнопортовый.

ЮАО: Бирюлево Восточное, Бирюлево Западное, Братеево, Даниловский, Донской, Москворечье-Сабурово, Нагатино-Садовники, Нагорный, Чертаново Северное, Чертаново Центральное, Царицыно.

ЗАО: Дорогомилово, Проспект Вернадского.

СЗАО: Хорошево-Мневники.
 

   Чиновники отчитались
 

RD отправил официальный запрос в Департамент эко-мониторинга Москвы на интервью с экспертом-экологом. Но конкретного эксперта для беседы в Департаменте найти не удалось. Зато мы получили письменный отчет от пресс-центра, который и публикуем ниже:
 

- Каким образом сегодня осуществляется мониторинг экологического состояния районов столицы?
 

- В Москве функционирует система экологического мониторинга по всем компонентам окружающей среды и факторам воздействия (атмосферный воздух, поверхностные и подземные водные объекты, шум, почвы, зеленые насаждения, геоэкологические процессы, выбросы промышленных предприятий).
 

Система экологического мониторинга Москвы создана с соблюдением не только российских нормативных документов, но и удовлетворяет требованиям директив ЕС по экологическому мониторингу. В связи с этим данные московской системы мониторинга «принимаются» в составе экологической отчетности страны в Европейском агентстве по охране окружающей среды и Всемирной организации здравоохранения.
 

Мониторинг поверхностных водных объектов, дна, берегов и водоохранных зон включает в себя режимные наблюдения за качеством воды поверхностных водных объектов, включая реку Москву и ее притоки, а также водотоки ТиНАО. Общее количество створов наблюдения с учетом присоединенных территорий составило 66 пунктов, в которых измеряется 40 показателей. В одном створе наблюдения осуществляются круглосуточно на автоматической станции контроля загрязнения поверхностных вод по 10 показателям (станция – единственная в России).
 

Мониторинг грунтовых вод и мониторинг опасных геологических процессов в городе Москве объединены в одно направление: мониторинг геоэкологических процессов. Мониторинг грунтовых вод (гидрогеологический мониторинг) осуществляется посредством режимных наблюдений на сети, состоящей из 125 наблюдательных гидрогеологических скважин. Ведение мониторинга экзогенных процессов осуществляется на 13 стационарных участках развития глубоких оползней. Проводятся работы по наблюдению за оползневым процессом в долинах малых рек (обследуются 58 участков).
 

Мониторинг уровней шума осуществляется круглосуточной акустической службой. Ежегодно обследуется более 950 территорий. Функционирует ночная служба по отработке обращений граждан о сверхнормативном шуме от строек в ночное время.
 

Сеть мониторинга за состоянием почв города Москвы включает в себя более 1300 площадок постоянного мониторинга. Оценка качества почв проводится на основании 22 показателей, позволяющих получить агрохимическую характеристику почв и оценить уровень их загрязнения тяжелыми металлами и органическими поллютантами.
 

В рамках мониторинга зеленых насаждений проводится оценка состояния зеленых насаждений на 130 площадках постоянного наблюдения, охватывающих все типы озелененных территорий – посадки вдоль магистралей и улиц, сады, бульвары, скверы, парки, лесопарки, микрорайоны жилых кварталов (озелененные территории I, II, III категории).
 

- Как обрабатывается информация, поступающая с автоматических станций контроля загрязнения атмосферы, установленных в разных точках Москвы?
 

- Мониторинг качества атмосферного воздуха осуществляется в режиме реального времени. Система мониторинга качества атмосферного воздуха включает в себя 56 автоматических станций контроля загрязнения воздуха, три специализированных метеорологических комплекса (для оценки влияния метеорологических условий на уровень загрязнения и определения направления распространения загрязнения), три передвижные лаборатории, а также аналитическую лабораторию.
 

На станциях автоматически в режиме реального времени измеряется содержание в атмосферном воздухе 26-ти веществ, характерных для выбросов антропогенных источников Москвы, включая взвешенные частицы с размером менее 10 мкм и менее 2,5 мкм (приоритетный загрязнитель), вещества, обладающие неприятным запахом (сероводород, аммиак). Каждые 20 минут информация со станций передается в информационно-аналитический центр.

 

В информационно-аналитическом центре осуществляются хранение, анализ и обработка данных мониторинга. Ежедневно проводятся работы по обеспечению качества данных. Деятельность по обеспечению качества включает в себя обеспечение качества измерений (эксплуатацию средств измерений) и ежедневный контроль качества данных (более 51 тыс. показателей за сутки), ежегодную ратификацию данных.

 

Станции мониторинга располагаются во всех округах, на различных типах территорий: вблизи автотрасс, на территориях, подверженных влиянию различных источников загрязнения воздуха, в жилых кварталах вдали от основных загрязнителей и на чистых (фоновых) территориях.

 

Кроме измерений концентраций загрязняющих веществ на автоматических станциях осуществляется контроль метеорологических параметров, влияющих на условия рассеивания вредных примесей. Результаты измерений необходимы для анализа данных мониторинга загрязнения атмосферного воздуха и развития методик прогноза загрязнения атмосферы.

 На станциях контролируются скорость и направление ветра, температура, давление, влажность.

 С Останкинской телебашни (высотный пост) поступают данные о профиле температуры и ветра до высоты 503 м, а также показатели давления, влажности и температуры «точки росы» на приземном уровне. Функционируют два температурных профилемера МТП-5, которые в режиме реального времени измеряют профили температуры и ветра и позволяют определить интенсивность вертикального перемешивания воздуха и высоту слоя перемешивания; автоматические осадкомеры.

 На территориях, где отсутствуют автоматические станции либо откуда поступают жалобы жителей, измерения проводятся с помощью передвижных экологических лабораторий, в том числе – в ночное время. Передвижные экологические лаборатории автоматически в режиме реального времени измеряют 20 загрязняющих веществ, а также осуществляют отбор проб для последующего анализа в аналитической лаборатории. Ежегодно обследуется более 600 территорий города Москвы по расширенному перечню загрязняющих веществ.

    Какие организации производят пробы воздуха, воды, почвы в границах города?

  Работы в части мониторинга указанных природных сред проводятся Государственным природоохранным бюджетным учреждением «Мосэкоммониторинг», подведомственным учреждением Департамента природопользования.

Куда москвичам стоит обращаться в случае экологических аварий и при необходимости – жаловаться на экологическое состояние своего района?

 

     В случае экологических аварий – в МЧС по тел. +7(495)983-7876. 
 

 С жалобами на экологическое состояние в районе проживания – в Единую справочную службу мэрии Москвы (495)  777-77-77 или – в электронную приемную Департамента природопользования.
 

Почему в Москве была отменена экологическая полиция?
 

Вопрос не к Департаменту природопользования Москвы, а к МВД.
 

Где можно узнать о планах городских властей относительно улучшения городской экологии?
 

На сайте Департамента природопользования Москвы

источник: http://realty.dmir.ru  

 

Квартирно-налоговый вопрос: сколько нужно заплатить после продажи жилья?

     Мечтаете сменить место жительства или избавиться от ненужной недвижимости, но затягиваете с продажей из-за незнания принципа налогообложения дохода от реализации квадратных метров? Предлагаем вашему вниманию распространенные жизненные ситуации с комментариями специалистов, где главное событие – продажа недвижимости. Читайте, изучайте и… продавайте.


    Если квартиру продает физическое лицо

Та сумма, которую продавцы квартир получают после ее продажи, налоговики называют доходом физических лиц и облагают его соответствующим налогом, который сокращенно называется НДФЛ, его размер 13%. Об этом говорится в статье 224 Налогового кодекса (НК) РФ. Несмотря на то, что по ст. 210 НК РФ в качестве налоговой базы рассматривается вся сумма, полученная от продажи квартиры, платить налог со всей суммы не придется. Всем известно распространенное налоговое правило, согласно которому, на необходимость уплаты налога влияет срок владения жильем.

Сергей Дубашинский, генеральный директор юридической компании «Ваш профессионал»:

- Если период владения недвижимостью с момента регистрации в ЕГРП составляет больше трех лет, налог не платится вообще (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ). Если период владения недвижимостью с момента регистрации в ЕГРП составляет менее трех лет, применяется один из следующих налоговых вычетов, на выбор налогоплательщика: от цены, по которой продается квартира, вычитается 1 миллион рублей, а на остальную сумму начисляется налог или налогом облагается разница между покупкой и продажей недвижимости, согласно статье 220 НК РФ, т. е. из налоговой базы вычитаются фактически понесенные затраты на приобретение недвижимости.

Арик Шабанов, кандидат юридических наук, управляющий партнер юридической компании Prime Legal LLC:

- Расходами на приобретение квартиры могут считаться расходы на риэлторские услуги, оплата процентов по ипотечному кредиту, которые уже были уплачены к моменту продажи жилья. Чтобы использовать налоговый вычет, необходимо вместе с декларацией подать заявление о предоставлении этого вычета, а также указать в самой декларации на его применение. Если же используется пункт о расходах на приобретение квартиры, то к декларации нужно приложить документы, подтверждающие наличие расходов. Стоит учитывать, что одновременно воспользоваться имущественным вычетом в 1 миллион рублей и уменьшить доход от продажи на расходы нельзя.

Иосиф Колодин, директор бухгалтерской компании «Корунд» (г. Красноярск):

- Следует отметить, что в Налоговый кодекс внесены изменения, в соответствии с которыми для квартир, оформленных в собственность после 1 января 2016 года, срок владения, после которого доход от продажи квартиры не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), увеличен до пяти лет. Три года останется для квартир, полученных в результате приватизации, по наследству или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника. Также срок три года будет учитываться и для плательщиков ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

      Если квартира была переведена в нежилое помещение

Этот вопрос тоже часто волнует собственников, так как не совсем понятно, какой момент учитывать в качестве точки отсчета срока владения недвижимостью. Кто-то переживает, что в этом случае «сгорают» годы владения жилым помещением, а срок начинается с даты регистрации нежилой недвижимости.

Сергей Дубашинский:

- Если физическое лицо перевело квартиру в нежилое помещение, то с точки зрения Налогового кодекса РФ никакой разницы нет, поскольку речь идет о недвижимом имуществе вообще, и в конце перечня стоит фраза «или иного имущества». Если цитировать дословно выдержки из п. 17.1 статьи 217, то получается, что «Не подлежат налогообложению… доходы, получаемые физическими лицами, …а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более».

Если продаваемая квартира сдавалась в аренду

Очень часто арендодателей квартир, которые каждый год добросовестно подают декларацию и платят 13%-ный налог от суммы аренды, беспокоит вопрос налогообложения при последующей продаже такой квартиры, особенно если «стаж» владения более 3-х лет. Некоторые опасаются, что в данном случае налог с продажи придется платить по ставке индивидуального предпринимателя (ИП). А как на самом деле обстоят дела? Оказывается, волнения собственников напрасны.

Иосиф Колодин:

- Сдача в аренду физическим лицом личного имущества не квалифицируется налоговым законодательством РФ как предпринимательская деятельность, если только этот вид деятельности не указан при регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя. Поэтому получение дохода от сдачи квартиры в аренду не влияет на налогообложение дохода от продажи этой квартиры. Это значит, что если человек владел квартирой более трех лет и сдавал ее в аренду, то полученная прибыль при продаже такой квартиры налогом не облагается и, соответственно, не декларируется.

Правда, некоторые юристы считают, что по нормам Гражданского кодекса к предпринимателям можно отнести даже тех, кто юридически не имеет такого статуса (т.е. не стоит на учете в налоговом органе), но фактически осуществляет постоянную деятельность, связанную с извлечением прибыли. На этот счет Министерство финансов РФ дает четкие разъяснения по этому поводу в письме от 27 мая 2013 г. № 03-11-11/19097, в котором, ссылаясь на ст. 2 Гражданского кодекса РФ, называет предпринимательской деятельностью самостоятельную деятельность ради получения прибыли. При этом ИП должны быть «зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке». Это значит, что статус ИП играет существенную роль в этом вопросе.

И, конечно, совершенно другие условия налогообложения при продаже недвижимости ожидают собственников, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, особенно тех, у которых среди видов разрешенной деятельности указаны такие пункты, как «продажа недвижимости». В этом случае данные доходы квалифицируются как доходы от осуществления предпринимательской деятельности и облагаются по налоговой ставке, используемой ИП. При этом, как указано в письме Минфина РФ от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14057, для тех, кто работает по упрощенной системе налогообложения, в этом случае применяется налоговая ставка в размере 6%. Существует еще один нюанс для ИП, продающих жилье, которое не использовалось в предпринимательской деятельности (если у ИП не указан при регистрации такой вид деятельности). В таком случае доход от продажи недвижимости подпадает под категорию «доходы физических лиц» и облагается налогом в соответствии с  главой 23 НК РФ.

     Сроки подачи деклараций и уплаты налогов

В любом случае после продажи квартиры необходимо отчитаться перед Налоговой инспекцией, т.е. подать декларацию, в которой указать, какую сумму вы получили при продаже недвижимого имущества, а также все другие данные и условия, позволяющие или не позволяющие получить вычет или вовсе освободиться от уплаты налога.

Арик Шабанов:

Декларацию нужно подать в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. При этом налогоплательщик должен самостоятельно рассчитать налог на основании данных, указанных в декларации. После подачи декларации еще есть время для уплаты НДФЛ – это нужно сделать до 15 июля года, следующего за годом получения дохода. При этом налоговую декларацию придется подать в любом случае, даже если при расчете налога его сумма равна нулю.

 источник: http://realty.dmir.ru  

 

Делим унаследованное жилье: как избежать спорных ситуаций

 

      Порой жизнь преподносит нам сюрпризы как приятные, так и не очень. Одним из таких спорных сюрпризов является наследство в виде квартиры или дома. Вступить в законные права просто, если вы – единственный наследник. А если наследников трое или больше, и у каждого свой взгляд на то, как распорядиться причитающейся ему долей обретенного имущества? Зная основные правила раздела унаследованного жилья, можно предугадать развитие событий в конкретной ситуации и избежать семейных споров.


     Трудности наследования

Если вы твердо решили получить наследство, то можете смело предположить, что некоторым наследникам законодательные условия получения прав на наследство могут показаться невыгодными или очень сложными. В связи с этим есть вероятность, что некоторая доля потенциальных наследников может «отвалиться» автоматически. Но для большей уверенности нужно, чтобы они официально отказались от положенной им доли.

Алексей Петропольский, генеральный директор юридической компании «Юрвиста»:

- Вопросы наследования недвижимости часто вызывают определенные трудности, так как являются одними из самых сложных правовых вопросов с точки зрения регулирования его нормами действующего законодательства, а также с точки зрения понимания этих норм. Осложняется это еще и отсутствием определенных знаний и практики со стороны наследников в области наследования.

Катерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости «АРИН» (Агентство развития и исследований в недвижимости):

- Сложности при получении наследства возникают из-за сроков. Наследник может вступить в права собственности только через полгода. При этом фактическое принятие наследства означает, что наследником оплачиваются все расходы на содержание имущества. Когда мы говорим о жилье, то подразумеваем квартплату.  Но при этом распорядиться данным имуществом до его надлежащего оформления (получения свидетельства о госрегистрации права собственности) человек не сможет. Обязательное условие при наследовании недвижимости – право наследодателя на нее должно быть зарегистрировано в Росреестре. Если происходит наследование недвижимости, на которую наследодатель не успел получить свидетельство о госрегистрации права собственности, то наследование может быть принято в результате судебного решения. В этом случае судебный орган должен признать право наследования по закону за определенным лицом.

     Преимущества наследников

Как правило, делить наследство родственники умершего начинают, если тот не оставил завещания и не определил судьбу своего имущества. В этом случае члены семьи принимают наследство в соответствии с положениями закона. Гражданский кодекс РФ выделяет семь очередей наследования. Главенствующее право на это имеют супруг, родители и дети наследодателя. Дело до наследников последующих очередей доходит только в том случае, если никого из членов семьи предыдущей очереди не осталось или они отказались от наследства. Наследники второй очереди – это братья и сестры, их дети, а также дедушка и бабушка. Более подробно об очередности наследования расскажут статьи 1141-1150 ГК РФ.

Независимо от количества законных наследников, имущество между ними делится поровну. Одно дело, если это супруг и дети, которые теоретически могут проживать вместе в наследуемом жилье или договориться о разделе. А если речь идет о родственниках, проживающих в других городах, мало знакомых или того хуже – конфликтующих? Как им поделить так называемое «неделимое» наследство?

Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга:

- Существуют основные правила раздела неделимой вещи. Наследник, владевший с наследодателем на праве общей собственности неделимой вещью, имеет преимущественное право на ее приобретение при разделе наследства. Наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, имеет преимущественное право на ее получение. В отношении жилых помещений преимущественное право имеет наследник, который проживал в жилье до момента смерти наследодателя, при условии отсутствия наследников-сособственников.

     Доли по справедливости

Если количество комнат в квартире равняется числу наследников, то тут все проще: каждый получит долю, так сказать, в натуральном виде, т.е. по комнате. И если комнаты различаются по метражу, то член семьи, которому досталось большее помещение, обязан выплатить другим родственникам денежную компенсацию за разницу квадратных метров. В идеале нужно заранее решить, кто из наследников готов к таким, можно сказать, незапланированным расходам. А дальше каждый волен сам решать, что делать с полученной долей: жить там или продать ее. Если он выберет второй вариант, то в первую очередь он обязан предложить выкупить ее другим сособственникам и только после их официального отказа выставлять ее на рынок недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, если число наследников превышает количество комнат или квартира и вовсе однокомнатная. Такое имущество считается неделимым: с юридической точки зрения ее невозможно поделить на натуральные доли, так как жилье в этом случае невозможно будет использовать по назначению. Другими словами, если одному достанется жилая комната, другому – кухня, а третьему – санузел, то кому-то из них негде будет поставить кровать, приготовить еду или справить нужду. В таком случае юристы советуют наследникам не конфликтовать, а продать эту квартиру и поделить между собой деньги.

Алексей Комаров приводит конкретный пример, на котором можно проследить, как действуют правила раздела имущества на практике:

- Наследниками по закону после смерти наследодателя стали его жена, сын и дочь, которые унаследовали имущество в равных долях. Судебное разбирательство возникло по поводу раздела 1/3 доли квартиры. Мать отказалась от своей 1/9 доли собственности в жилье в пользу дочери. У дочери на праве долевой собственности уже имелась 1/3 доля в жилье, которую она приобрела еще при жизни умершего. Соответственно, она по правилам, указанным выше, вправе потребовать раздела имущества так, что вся указанная доля сына наследодателя – 1/9 перейдет в ее собственность. Однако здесь есть несколько нюансов.  Во-первых, указанную 1/9 долю сына должно быть невозможно выделить в виде комнаты в квартире как самостоятельный объект наследования, в противном случае указанные правила не применимы, так как комната – часть делимой вещи. Во-вторых, если иного наследуемого имущества нет для передачи наследнику, то сестра должна выплатить брату действительную стоимость указанной доли, исходя из проведенной рыночной оценки объекта. Указанную сумму она должна внести на счет суда, чтобы к моменту вынесения судом решения деньги для выплаты наследнику уже были.

Еще один спорный момент, который часто приходится урегулировать в суде, – оценка доли. Часто на практике оказывается так, что стоимость доли всегда меньше, чем пропорциональная стоимость всего жилья примерно на 10% или даже больше. Поэтому часто получается, что интересы наследника, у которого выкупают долю, страдают, и ему приходится восстанавливать справедливость в суде.

Кстати, если в завещании умерший указал нескольких наследников, то они при разделе имущества тоже могут пойти по пути наследников по закону и воспользоваться описанным опытом. Нотариус обращает внимание, что принятые правила действуют только в течение трех лет после смерти наследодателя. После того, как минует три года, сособственники неделимой вещи теряют свой приоритет при разделе имущества.

При этом данные правила совершенно не распространяются на кооперативные квартиры. Показательный пример из своей практики приводит и Алексей Петропольский:

- Интересный случай был с наследованием кооперативной квартиры. Обращаю внимание, что наследование данного имущества отличается от наследования приватизированной недвижимости. Наследодатель был членом кооператива и не успел выплатить пай, поэтому наследнику перешло только право на пользование данным имуществом. Паенакопление относится к наследственной массе. Квартира же осталась в собственности кооператива, а право на наследование по ней будет осуществляться в соответствии с Уставом кооператива.

      источник: http://realty.dmir.ru  

 

Вторичное жилье по стоимости приближается к новостройкам

     По цене «квадрата» вторичное жилье приближается к новостройкам, которые традиционно дешевле примерно на 30%, рассказали эксперты газете «Ведомости». Участники рынка отмечают активизацию спроса на столичное жилье. В начале года граждане ожидали, что госпрограмма поддержки ипотеки может завершиться, говорит директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Программу продлили, однако этот фактор оказал влияние на рынок: многие приняли решение о покупке квартиры в первые месяцы 2016 года. Также на покупательскую активность повлиял большой объем предложения. Людей привлекли невысокие цены и выгодные предложения от застройщиков.

  Глава аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк рассказал, что в первом полугодии в Москве было выставлено на продажу 68 новых корпусов в 43 проектах.  Всего по итогам первых шести месяцев года в продажу поступило 39 100 лотов общей площадью 2,717 млн кв. метров. Более 21% предложения пришлось на апартаменты.

  В этом году акции и скидки застройщиков не носили сезонного характера. Скидки составляли от 1,5% до 15% в зависимости от конкретного проекта. Богданюк рассказал изданию, что в некоторых случаях покупатели могли получить выгоду до 1 млн, в частности в МФК «Водный». Директор по связям с общественностью ГК «МИЦ» Ольга Новицкая говорит, что в проектах компании сейчас скидки составляют от 5% до 15%. Эксперты отмечают, что размер скидок по сравнению с 2015 годом не изменился.

         Новостройки дешевеют

  Цена «квадрата» на первичном рынке плавно снижается, отмечает председатель совета директоров  «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. В первом полугодии этого года по сравнению с аналогичным периодом 2015 года цены снизились на 9%.

  Руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова говорит, что  квартиры от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД с конца предыдущего года подешевели на 3%. Богданюк отмечает, что предложение постепенно смещается в сторону доступного жилья. Застройщики смогли предложить более низкие цены благодаря проектам комплексного освоения территорий.

  По информации Департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость»  по результатам мая 2016 года средний размер скидки на готовое жилье составил 8,4%. В настоящее время с учетом дисконта средняя цена «квадрата» вторичного жилья составила 195 000-197 000 рублей. Это сопоставимо со стоимостью квартиры в новом доме. На вторичном рынке продавцы могут и дальше снижать цены, поскольку они не ограничены себестоимостью.

Покупатели выбирали новостройки так как они традиционно на 20-30% дешевле готовых квартир. Сейчас у застройщиков нет простора для ценовых маневров, снижать стоимость дальше они не могут. Партнер компании «Химки групп» Дмитрий Котровский рассказал изданию, что себестоимость строительства за год повысилась на 10–13%, при этом застройщики не поднимали цены, а некоторые даже снижали стоимость.

06 июля 2016 г.

 источник: http://realty.dmir.ru  

 

Квартиры в подмосковных новостройках: плюсы и минусы

  Предложения на рынке квартир в подмосковных новостройкахстановятся все более интересными для покупателей. Ближайшее Подмосковье продолжает стремительно застраиваться, конкуренция среди строительных компаний растет, а значит, растет и качество жилья. При этом цены в данный момент находятся на приемлемых уровнях. Основным недостатком такой недвижимости, как правило, является слабая транспортная доступность. Однако и эта проблема постепенно решается.


    Плюсы и минусы

Преимуществами новых жилых проектов, расположенных за МКАД, могут быть несколько ключевых характеристик, отмечает директор департамента жилой недвижимости, партнер S.A. Ricci Сергей Егоров. Во-первых, безусловным преимуществом замкадных проектов является отличная экология. Наиболее привлекательными являются для покупателей малоэтажные жилые комплексы, расположенные в живописных местах.

«Так, например, ЖК «Петровский квартал» (г. Лосино-Петровский) не просто расположен вблизи, а примыкает к лесу, всего в 300 м находится река с благоустроенной зоной отдыха, - говорит эксперт. - Малоэтажное строительство, закрытая охраняемая территория, обстановка и окружение таких проектов способствует эмоциональной разгрузке после тяжелого трудового дня, чего сложно добиться в масштабных многоэтажных комплексах».

Преимуществом проектов, расположенных за МКАД, может быть развитая внутренняя инфраструктура (в масштабных проектах), включающая детские сады, школы, поликлиники, магазины, продолжает Сергей Егоров. В основном таким преимуществом обладают масштабные проекты, такие, например, как «Большое Домодедово», внутренняя инфраструктура которого включает детсады, школы, салоны красоты, аптеки, магазины и проч.

Менеджер отдела продаж федеральной риэлторской компании «Этажи» Николай Грянко отмечает, что существуют и минусы приобретения квартир в новостройках: они очевидны для каждого, но каждый по-разному их воспринимает. Во-первых, срок ожидания – от месяца до полутора лет. Во-вторых, нужно делать ремонт. В-третьих, нужно платить аренду и ипотеку, что не всегда возможно для ограниченного бюджета.

С другой стороны, известны плюсы финансовой составляющей. Даже если арендовать квартиру и платить ипотеку, это все равно гораздо выгоднее: появляется существенная разница через год в стоимости квартиры.

Еще один плюс – можно выбрать новый дом, огороженную территорию, развитую инфраструктуру. Сейчас есть выбор в планировках и высоте потолков. Можно выбрать, из чего будет сделан ваш дом – от панели или «сибита» до хорошего кирпича. Покупая новостройку, человек получает и парковочные места, и видеонаблюдение, и интересный контингент, так как любой, кто покупает новостройку – идет вперед, развивается, хочет, чтобы его дети изначально видели лучшее, чем то, что было у нас. В этом плане от новостройки мы получаем гораздо больше.

Не стоит забывать и про риски – здесь экспертные мнения расходятся, но важно одно: риск «достроится – не достроится» можно просчитать, считает Николай Грянко. А при покупке вторичного жилья гораздо больше рисков не выяснить, какая история связана с конкретной квартирой. Зачастую эту информацию проверить сложно, а иногда и невозможно. Каждый выбирает сам: создавать свою ауру в квартире либо жить в той, которая была у предыдущих хозяев.

     Больше, дешевле, но дальше

Очевидным плюсом подмосковных новостроек является конечная стоимость предложения, отмечаетзаместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Антон Конобеевский. Новостройки за МКАД более доступны для покупателей, что делает их востребованными на рынке.
 

Такого же мнения придерживается директор проектного управления Группы Компаний «САПСАН» Дмитрий Иванов: «Основное отличие недвижимости за МКАДом — это, безусловно, цена. Благодаря менее дорогой земле и менее жестким градостроительным нормам застройщики имеют возможность заметно снижать стоимость проектов в сравнении с городской застройкой и предлагать покупателям гораздо более привлекательные по цене варианты. Имея одну и ту же сумму, например, в 5 млн руб., в пределах МКАД вы можете рассчитывать на весьма скромную одно- или двухкомнатную квартиру, а за МКАДом – на просторную жилплощадь, где может поселиться большая семья».

Эта закономерность определяет соотношение сегментов, отмечает эксперт. В отличие от центра Москвы, за МКАДом преобладает «эконом» и недорогой «комфорт», ведь для большинства покупателей ключевым аргументом при выборе является цена квартиры.

По мнению Антона Конобеевского, главным минусом такого вида жилья можно назвать ситуацию с транспортной доступностью. Именно этот фактор в основном и снижает стоимость покупки, ведь тем, кто живет за МКАД, приходится каждый день приезжать на работу в Москву. Соответственно, приходится стоять в пресловутых пробках и тратить больше времени на дорогу.

В связи с этим большим спросом пользуется недвижимость в городах-спутниках, которые примыкают к МКАДу: Реутове, Химках, Красногорске, Одинцово, Мытищах и так далее.

Есть проекты, которые расположены за МКАД, но вблизи станций метро. В таком случае новостройки демонстрируют другой, более высокий уровень цен, хотя на этапе строительства можно совершить покупку на очень выгодных условиях. Здесь каждый решает сам, в зависимости от приоритетов и финансовых возможностей, однако новостройки, расположенные за МКАД, но рядом с метро, пользуются неизменно высоким спросом.
 

Руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугининасчитает, что Подмосковье можно разделить на две условные части: районы в 10-15 км от МКАД и свыше 15 км от МКАД. Эти две части различаются и в цене, и в качестве жизни. По ее мнению, более близкие районы будут более востребованы, спрос в этом сегменте сохранится за счет активно развивающейся инфраструктуры, расширения зоны метро, строительства новых станций. А так как цены на первичное жилье в ближнем «замкадье» ниже, чем в спальных районах Москвы, то возможно, спрос может немного переместиться. И это позитивно для строительства и развития этих районов даже в условиях кризиса.
 

Дальние районы в зонах от 15 км и дальше от МКАД за последние два-три года развивались и строились достаточно интенсивно, поэтому существует огромное количество предложений. Естественно, на фоне переизбытка новостроек за МКАД застройщики будут предлагать более интересные условия для приобретения квартир в таких домах. Эта недвижимость становится привлекательной с точки зрения инвестиционных вложений за счет более низкой цены. Однако сейчас эти районы только развиваются, в них отсутствует инфраструктура, транспортная доступность остается неопределенной, поэтому данные стройки останутся в ближайшей перспективе менее конкурентоспособными, полагает эксперт.

     Рынок на стороне покупателя

Соотношение цена-качество в этом секторе недвижимости можно увидеть довольно разное, отмечает Николай Грянко. Все зависит от расстояния от центра города, квадратуры, качества отделки – чистовая, под ключ или черновая (ни стяжки, ни выровненных стен).

Сейчас застройщики научились строить относительно качественное жилье, так что покупателю есть из чего выбирать, считает Наталья Лугинина. Всё зависит от требований, которые дольщики предъявляют к своему будущему жилью, а также от количества средств, которые люди готовы вложить на данный период времени. Предложений много, каждый найдёт свое.

Отметим, что в последнее время сложилась тенденция к сокращению метражей, что позволяет предложить варианты с более доступной конечной стоимостью предложения, говорит Антон Конобеевский. Однако по цене квадратного метра такие квартиры всегда дороже, чем другие объекты в той же новостройке. Таким образом, это позволяет застройщикам сбалансировать свои продажи.

Сейчас рынок находится на стороне покупателя, этому способствует турбулентность в экономике и политике, усиление конкуренции на рынке. Тем не менее, рост стоимости в новостройках обусловлен не только экономическими факторами. По мере повышения стадии готовности увеличивается и цена квадратного метра. 
 

Цены варьируются в зависимости от местоположения проекта, его удаленности от МКАД и качественных характеристик, при этом можно найти очень выгодные варианты, уверен эксперт. Например, квартиры-студии в микрорайоне «Красногорский» - проекте комфорт-класса к северо-западу от Москвы – можно купить по цене от 1,8 млн руб.
 

«Средняя стоимость квадратного метра для таких районов «старой» Москвы, как Митино, Новокосино, Северный, Некрасовка, Южное Бутово, Солнцево, г. Зеленоград составляет 133 тыс. руб, - приводит данные руководитель Аналитического центра Группы компаний SRG Марат Абдуллин. - В Новой Москве стоимость квадратного метра еще ниже – примерно 100-110 тыс. руб./кв. м. Для сравнения, средняя стоимость «квадрата» на рынке новостроек от ТТК до МКАД составляет по данным на конец декабря 2015 г. 202 тыс. руб.
 

По данным консультанта департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы "Апхилл" Екатерины Кургиной, цены на кв. м в панельных новостройках среднего класса (а именно на него отмечается наибольший спрос) на расстоянии до 15 км от МКАД по районам в среднем такие: северо-запад – 83 тыс. руб., запад – 114 тыс. руб., юго-запад – 126 тыс. руб., юг – 93 тыс. руб., восток – 89 тыс. руб., северо-восток – 91 тыс. руб. Жилье комфорт-класса дороже примерно на 5-7%.
 

Для сравнения, усредненная стоимость кв. м вторичного жилья по Москве в пределах кольца составляет 130 тыс. руб. За те же или даже меньшие цены в ближайшем Подмосковье или Новой Москве предлагаются объекты с улучшенными условиями – с большей площадью квартир, свободными планировками, с качеством строительства домов по современным технологиям, в спальных районах, с развитой инфраструктурой и т.д.
 

По мнению Екатерины Кургиной, цены на новостройки за МКАДом снизились на 10-15%, и в дальнейшем, скорее всего, будет наблюдаться снижение цен, или же они останутся на прежнем уровне. Так как экономическая ситуация в стране все еще остается нестабильной, а прошлогодний ажиотаж уже спал, цены вряд ли начнут подниматься – их сдержит упавший спрос.
 

Как отмечает Николай Грянко, дальнейшую динамику цен прогнозировать сложно, но учитывая тот фактор, что пять лет назад рынок новостроек был гораздо меньше, чем сейчас, вряд ли стоит ожидать повышения стоимости квартир в ближайшем будущем. Строек все больше, финансовая ситуация тоже играет свою роль. С другой стороны, понижение цены тоже не рассматривается: цены держатся уверенно.

Николай Кочелягин, 25 января 2016

 источник: http://realty.dmir.ru  

 

Средняя ипотечная ставка выросла до 12,99%

     В мае этого года средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях, выдаваемой  банками физическим лицам выросла  до 12,99% годовых. В апреле, по данным Центробанка, ее размер составлял 12,94%.

В мае размер ставки достиг максимального значения за последние восемь месяцев. В сентябре 2015 года  ставка составила 13,12%. В феврале ставка достигла двухлетнего минимума — 12.10%. В марте начался рост.

За период с января по май, по информации ЦБ, объем портфеля рублевой ипотеки вырос до 4,53 трлн рублей. Рост составил 5,2%. Объем просроченных ипотечных займов  кредитов увеличился на 13,9% и составил 45 млрд рублей.

07 июля 2016 г.

 источник: http://realty.dmir.ru  

 

Эксперты отмечают рост цен на рынке жилой недвижимости

 

На первичном рынке жилья цены на недвижимость впервые за полтора года прекратили падение и начали расти. Эксперты отмечают увеличение цен на жилье в некоторых российских городах-миллионниках на 3-5%, пишет «Коммерсантъ». По их прогнозам, уже осенью цены на жилье могут заметно повыситься и в столице.
 

В регионах стоимость жилой недвижимости планомерно снижалась более года. В первом квартале текущего года падение цен достигло максимальных значений: в ряде крупных городов стоимость жилья  снизилась сразу на 10%. Однако во втором квартале, по данным ЦИАН, цены начали расти. Средняя цена квартир в 20 городах повысилась на 0,9% и составила 101,9 тысяч рублей. Это на 3,8% меньше, чем в первом квартале 2015 года, когда снижение цен только началось. Во втором квартале 2016 года ощутимее всего подорожали новостройки в Новосибирске — на 5,1%, а также в Тюмени и Нижнем Новгороде (на 4,5% и 3,2% соответственно).
 

Аналитики компании полагают, что причины повышения стоимости жилья — рост цен на нефть, спад геополитической напряженности, прекращение падения промышленного производства.
 

В ходе этого кризиса, в отличие от ситуации, сложившейся на рынке труда в 2008-2009 годах, массовых увольнений не было. Сейчас потребительская уверенность постепенно восстанавливается, говорится в отчете ЦИАН. Аналитики компании считают, что застройщики не смогут дальше снижать цены, так как повышается себестоимость строительства. Из-за роста цен число сделок на рынке жилой недвижимости может увеличиться, так как люди, которые ожидали благоприятного момента для приобретения квартиры, в такой ситуации могут принять решение о покупке.
 

По наблюдениям гендиректора «Infoline-Аналитики» Михаила Бурмистрова, в Москве и области сейчас выросла покупательская активность. При этом структура по видам сделок изменилась: сократилась с 40 до 20% доля прямых продаж, доля ипотеки выросла с 35 до 45%, доля встречных продаж увеличилась с 25 до 35%. Изменилась и география сделок — выросла доля сделок в пределах МКАД. Также он отмечает, что цены на квартиры на первичном и вторичном рынках сблизились.
 

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая говорит о положительной динамике цен на недвижимость в Москве. Средняя стоимость жилья массового сегмента по итогам второго квартала снизилась на 1,8%, но в июне этот показатель вырос на 0,7%, благодаря тому, что в 29 новостройках цены увеличились на 2-5%. Цены на новостройки бизнес-класса выросли на 2-5%. В целом за квартал цены на жилье увеличились на 2,4%. По мнению Литинецкой, осенью стоимость жилья продолжит расти. К тому же, завершение госпрограммы субсидирования ипотечной ставки может привести к ажиотажному спросу на квартиры.

05 июля 2016 г.

источник: http://realty.dmir.ru  

 

Самоуправство упразднят?

       Управляющие компании все больше стремятся «прибрать к рукам» товарищества собственников жилья, взяв на себя не только функции управления домовыми хозяйствами, но и контроль за получаемой прибылью.

Министерство строительства совместно с ЖКХ России уже подготовили поправки к Жилищному кодексу касательно правил управления жилой недвижимостью в РФ. В 6-й части 20-й статьи ЖК вскоре появится положение, обязующее органы жилинспекции в судебном порядке ликвидировать ТСЖ (товарищество собственников жилья) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив), если те не выполняют в полной мере свои обязанности по управлению недвижимостью, и в их работе были обнаружены какие-то нарушения. Погрешности должны быть устранены в течение месяца. Круг обязанностей формулируют, опять же, чиновники из управляющих компаний (УК).
На практике это может привести к ужесточению бюрократического контроля, учащению проверок со стороны «управленцев». Иногда проверки могут быть инициированы и недовольными жильцами.
Также поправки требуют распустить ЖСК в течение трех месяцев с момента уплаты последнего взноса жильцами за выкупаемое жилье. А дальше «бразды правления» будут переданы тем же управляющим компаниям. В дополнении к статье 161 в части 17 указано, что органы местного самоуправления многоквартирных домов сами выбирают себе управляющие компании. На деле же их назначают муниципальные власти.
По факту для того, чтобы банально создать ТСЖ для минимальной административной единицы – одного дома, нужно собрать кворум: на какой-то (довольно просторной) территории необходимо единовременно разместить более 50-ти процентов собственников жилья, скажем, восьмиподъездного семнадцатиэтажного дома – это 260 жильцов (по одному представителю от квартиры). К сожалению, большинство собственников квартир в России обладают низким самосознанием и не горят желанием тратить время на собрания и диспуты. Их инертностью пользуются УК, проводящие открытые конкурсы на управление домами и в итоге выдвигающие своих кандидатов.
Как известно, ТСЖ создавались первоначально для того, чтобы обеспечить порядок в домах: осуществлять контроль за состоянием подъездов и придомовых территорий, своевременный вывоз мусора, ремонт холлов и лифтов, пресечение воровства и мелких преступлений. А целью управляющих компаний открыто является получение прибыли от управления домами – это прописано в их уставах. Если, к примеру, дом ЖСК имеет на первых этажах помещения, которые можно сдавать в аренду под магазины, парикмахерские и службы быта, доход с этого бизнеса получает управляющая компания, и проследить за расходованием средств жильцам уже невозможно. Чтобы принудить управляющую компанию к отчету перед частными собственниками, нужно, опять же, собрать кворум и т.д. (см. выше) – бюрократы все сделали для того, чтобы управление домами для самих жильцов стало сложным процессом.

                 Порядок банкротства ЖСК

     Обанкротить ЖСК, имеющий в подчинении несколько домов, не так-то просто. Для этого нужно организовать коллективное собрание, где будет принято решение жильцов о ликвидации кооператива, причем в протоколе жильцам нужно будет не только расписаться, но и указать свои паспортные данные, полный адрес, телефоны и  данные ИНН. Также полный пакет личных документов потребуется от назначенного жильцами генерального директора кооператива, главного бухгалтера и ликвидационной комиссии (она назначается специально для закрытия жилищного кооператива).

Примерный пакет документов для ликвидации ЖСК выглядит так:

- свидетельство о постановке компании на учет в налоговой инспекции; 

- свидетельство о госрегистрации ЖСК;

- содержащая актуальные данные выписка из ЕГРЮЛ; 

- Устав организации; 

- уведомление о присвоении ей кода статистики.

Если жильцам лень самим заниматься этой бюрократической волокитой, процедурой банкротства с удовольствием займутся юристы управляющей компании, а жильцы уже будут поставлены перед фактом свершившихся событий.

              Откуда у УК ноги растут?

Константин Маркелов, председатель одного из ЖСК в г. Иркутске, так прокомментировал ситуацию с управляющими компаниями:

- Рынок управления жилищным фондом в РФ довольно закрытый. Чужие здесь не приветствуются. Однако управляющих компаний в России становится с каждым годом всё больше. Попробуем разобраться, откуда появляются организации, обслуживающие наши дома, и каким образом они получают объекты в управление?

     Основным поставщиком управляющих организаций на рынок жилищных услуг, несомненно, являются бывшие муниципальные жилищные предприятия: строительные тресты, РЭУ, ЖЭУ, ДЭЗ и пр. После ликвидации муниципальных предприятий их руководители вовсе не исчезли из «делового поля»: в подавляющем большинстве они «сменили вывески» и явились миру в виде акционерных обществ различной степени открытости, обществ с ограниченной ответственностью и индивидуальных предпринимателей. По обыкновению, эти чиновники (теперь уже – бизнесмены), как и прежде, обслуживают те же дома, что обслуживали раньше. Небольшая ротация, конечно, произошла, но в основном всё осталось по-прежнему. Зачастую бывшие муниципальные предприятия объединены их бывшим руководством – муниципальными чиновниками. Схема проста. Через подставных лиц чиновники создают «карманные» управляющие компании, которые, в свою очередь, нанимают бывшие ДЭЗы и РЭУ в качестве подрядчиков. Эта схема весьма распространена в жилищном хозяйстве многих российских городов. В подавляющем большинстве случаев никаких собраний по выбору способа управления при такой схеме не проводится, протоколы общих собраний собственников просто подделываются. Те же немногочисленные собрания, которые всё-таки проводятся, носят чисто формальный характер и отличаются большим количеством нарушений при оформлении документов.

     Следующий по значимости источник появления управляющих организаций – строительные компании, кровно заинтересованные в передаче построенных домов своим людям. Резон очевиден: передавая дом в управление собственной управляющей организации, застройщик тем самым страхует себя от излишне дотошной приемки объекта в эксплуатацию. Сторонняя же организация может изрядно «попортить кровь» застройщику. Бывает, впрочем, что застройщики передают дома в управление и сторонним организациям, но при этом заключают с ними соглашение: «Мы организуем положительный результат голосования дольщиков в пользу вашей компании, а вы не портите нам жизнь претензиями по недоделкам». Напрашивается вывод о том, что основная цель застройщика – устранение недоделок за счет квартплаты собственников и относительно спокойное существование в период пятилетнего гарантийного срока. По большому счету, так оно и есть. Все застройщики рассчитывают на подобное развитие событий, однако не у всех это получается. Всё зависит от активности самих собственников, их инициативы и способностей, а также от степени порядочности руководителя управляющей организации, который может принять как сторону застройщика, так и сторону собственников дома. Причем рано или поздно любой управленец, сохраняя лояльность к работодателю, начинает понимать, что второй вариант предпочтительней и перспективней. Оно и понятно, ведь зависимость управленца от собственников растет, в отличие от степени зависимости от застройщика. Обобщая сказанное, отмечу, что получить в управление объект проще, чем удержать бразды управления этим объектом.

Процесс перехода домов от застройщика к управляющей компании давно отработан, и никаких сложностей для передающей стороны он не представляет.

              Обычно передача осуществляется двумя способами.

Способ первый: при подписании акта передачи помещения от застройщика дольщику последнему предлагается подписать бюллетень заочного голосования по выбору способа управления домом и выбору конкретной управляющей организации, с одновременным подписанием договора управления. Как правило, большинство дольщиков подписывает эту «филькину грамоту». Почему? Причины разные. Хочется скорее прикоснуться к заветным ключам от квартиры, далеко не все задумываются о последствиях, да и вариантов нет. Варианты появятся позже, а пока ведь должен же кто-то управлять домом.

     Способ второй, более продвинутый: при подписании акта передачи помещения от застройщика дольщику последнему предлагается подписать бюллетень заочного голосования по выбору способа управления – ТСЖ и созданию товарищества собственников жилья. После регистрации ТСЖ правление, состоящее из лояльных к застройщику дольщиков, подписывает договор управления с предложенной застройщиком управляющей компанией.

     Казалось бы, двух таких схем достаточно для вполне законной передачи домов в эксплуатацию, но недавно довелось впрямую столкнуться с еще одним способом.

      Способ третий: как и по первому способу, договоры управления заключены с каждым дольщиком при передаче квартиры. Параллельно застройщиком создано фиктивное ТСЖ. О том, что в доме создано ТСЖ, собственники не знают, и оплачивают квартплату напрямую управляющей компании. При этом договоры поставки коммунальных ресурсов заключены с ТСЖ. Председатель правления ТСЖ и руководитель управляющей компании – одно и то же лицо. Не совсем понятно, чем руководствовался застройщик, осуществляя такую схему. Возможно, таким образом он планировал получить дополнительную страховку от неожиданностей со стороны собственников. На самом деле, в этом случае достигается противоположный эффект – ослабление позиции управленцев. Ведь для того, чтобы взять управление домом в свои руки, теперь собственникам достаточно лишь переизбрать правление ТСЖ. Ни создавать товарищество, ни перезаключать договоры с коммунальщиками собственникам уже не нужно.

               Девелопмент – успешный и убыточный

      Изначально строительные организации, достигнув пика рентабельности, искали пути диверсификации своих капиталов. Одним из таких путей виделось частичное инвестирование в управление ими же построенными домами. Со временем, в силу специфических особенностей управления жилищным хозяйством в РФ, многие застройщики перестали воспринимать управление домами в качестве успешного самостоятельного бизнеса: много здесь не заработаешь, и на первый план вышли перечисленные выше причины. Создание строителями собственных управляющих организаций всегда объясняется заботой о доме.
Застройщик обосновывает собственную позицию тем, что не может доверить дом неизвестно кому, ведь он в течение пяти лет несет за построенный объект гарантийные обязательства, и за всё, что может натворить в доме сторонняя организация, отвечать придется застройщику.

        Следующим источником поставки управляющих организаций на жилищный рынок
являются наиболее успешные ТСЖ, которые, справившись с собственными проблемами, начинают предлагать управленческие услуги соседям. Процедура укрупнения ТСЖ, присоединения к действующему ТСЖ отдельных домов настолько сложна и громоздка, что значительно проще изменить способ управления домами и создать управляющую организацию. Надо сказать, что доля созданных таким образом управляющих компаний настолько мала, что о них пока не стоит и говорить.

    Известны также случаи, когда управляющие организации, через подставных лиц, создают чиновники различных муниципальных служб заказчика, управлений и отделов капитального строительства и тому подобных структур. В этом случае создание предприятий и передача в управление домов происходит по аналогии с вышеизложенными подходами строительных организаций.

    Резюмируя сказанное выше, можно отметить, что за крайне редким исключением, управляющие организации создаются структурами, так или иначе связанными либо с управлением домами, либо с их строительством.

    Доля организаций, созданных с нуля или пришедших в сферу управления жилыми домами из других сфер деятельности, на жилищном рынке ничтожно мала.

    В подавляющем большинстве случаев передача жилищного фонда в управление осуществляется административными методами. Дома, собственники которых самостоятельно, осмысленно, решением общего собрания, с соблюдением всех прописанных в законе процедур, решили, что их домом будет заниматься выбранная управляющая компания, мне лично встречать не приходилось. Подозреваю, что такие дома если и встречаются, то крайне редко. 

Наталья Смирнова, 08 июня 2016

источник: http://realty.dmir.ru  

 

Пляжи и бассейны Москвы

      В этом году Москву накрыла непривычная для наших широт жара. И не на неелю, а на 1,5-2 месяца (до конца июля) обещают синоптики температуру в районе +30 °С, и только редкие ливневые дожди… Где искупаться горожанам в пределах столицы?

Купаться в Москве-реке в пределах города можно, но – осторожно и не везде. На северо-западе река еще не слишком загрязнена, и потому в Рублеве, Строгино, Серебряном Бору и в Троице-Лыково есть обустроенные пляжи, где традиционно плавают и загорают москвичи. А вот проходя через промышленные районы, Москва-река уже набирает большой запас тяжелых металлов, вредной органики и нефтепродуктов, и потому на центральных набережных и в юго-восточной части города погружаться в воду запрещено.

Купальный сезон в столице официально открылся 1 июня и будет продлен до 1 сентября, пляжи работают с 9-00 до 21-00.

Pocпoтpeбнaдзop в 2016 году официально выдал разрешение на эксплуатацию следующих городских пляжей:

- зoны oтдыxa c кyпaниeм Cepeбpяный Бop-2 (yлицa Taмaнcкaя);

- пляж № 2 Cepeбpяный Бop-3 (4-я линия Cepeбpянoгo Бopa);

- пляж № 3 3oнa oтдыxa «Meщepcкoe» (yлицa Bocкpeceнcкaя, 5-31);

- озepo Бeлoe (yлицa 3aoзepнaя, 2/6).

Работает также пляж «Лeвoбepeжный» нa Xимкинcкoм вoдoxpaнилищe (адрес: Пpибpeжный пpoeзд, влaдeниe 5-7).

В городе Зеленограде можно купаться в Бoльшoм гopoдcкoм пpyду (Пapк Пoбeды, пpoeзд 4922), в озepе Чepнoм в 6-м микpopaйoне и в Шкoльнoм oзepе (10-й микpopaйoн).

В зoнaх oтдыxa «Tpoпapeвo» по yл. Aкaдeмикa Bинoгpaдoвa, дoм 12, и в пляжном кoмплeкcе «Бич Kлaб» на Лeнингpaдcкoм шocce, влaдeниe 39, c 24 июня текущего года кyпaниe вpeмeннo зaпpeщeнo из-зa нecooтвeтcтвия кaчecтвa вoды пo микpoбиoлoгичecким пoкaзaтeлям.

Рублевский пляж в Мякининской пойме – самый чистый и экологичный. Вход на него традиционно платный, что не дает попасть в зону отдыха маргинальным элементам. Загорать можно на песке и на газонной траве, есть сопутствующая инфраструктура: туалеты, кабинки для переодевания, душ, медпункт, заведения фастфуда, детские и спортивные площадки. По соседству – лодочная станция, где можно взять напрокат лодку, катамаран или водные лыжи. Доехать своим ходом можно от станций метро «Крылатское», «Молодежная» или «Щукинская», на автобусах или маршрутках.

В «Серебряный бор» отдыхающих влечет аромат сосен, чистый песок и обилие спортивных площадок. Участки пляжа пронумерованы из-за большой протяженности береговой линии. Здесь традиционно собираются игроки в пляжный волейбол, пинг-понг, бадминтон; можно взять напрокат лодку, гидроцикл и даже катер. Пляжная зона также оборудована всей необходимой инфраструктурой: кабинками, лавками, туалетами, гамаками. Песчаное дно обеспечивает удобный заход в воду. На диком пляже (№ 5) иногда загорают нудисты. Проезд от метро «Полежаевская» – на маршрутке.

На пляже № 2 есть детский городок с батутами, качелями, горками и небольшим бассейном. Напрокат можно взять шезлонг и водно-спортивный инвентарь.

До озера Мещерское (еще одной старинной пляжной московской зоны) можно добраться от метро «Юго-Западная» или от ж/д платформ «Востряково» и «Переделкино». Озеро небольшое, поэтому в жаркие дни народу у воды очень много. По соседству с пляжем – зона для пикников, есть спортивные площадки. Место шумное, людное, но, увы, – таковы «прелести» большого города.

Озеро Белое находится в деревне Косино, на границе с Москвой. Добраться до него можно от метро «Выхино», далее – на любой маршрутке или автобусе, едущими через поселок Косино. Второй вариант – дойти пешком от ж/д станции «Косино» мимо ГАИ до поселка Косино (примерно 1 км). Берег – песчаный, можно загорать на траве, расстелив полотенце. Глубина озера – 23 метра, есть места, где бьют холодные ключи, поэтому далеко заплывать не рекомендуется даже хорошим пловцам. В зоне отдыха работают ларьки с напитками, мороженым, выпечкой и бутербродами.

Прежде чем открыть пляж, специалисты городских служб проводят чистку песка и прибрежной зоны, водолазы убирают со дна острые предметы. В лабораториях проводятся радиологическое, микробиологическое, паразитарное и прочие исследования. На пляжах дежурят медики и полиция, работают спасательные службы, аниматоры, спортивные инструкторы, продаются прохладительные напитки и мороженое.

Голубая вода

Для тех, кто не любит отдых на природе, в Москве есть открытые бассейны, где за различную плату можно поплавать в чистой воде и позагорать, лежа на лежаке или под навесом. К тому же – вода в бассейнах подогревается до комфортной температуры, когда на улице прохладно.

Бассейн «Лужники» – один из самых старых открытых городских бассейнов. Вернее, бассейна здесь два: спортивный и пляжный. Провести весь день в аквакомплексе в будни обойдется в 1200 рублей, в выходные – 1500 рублей. Фреш-бар, фудкорт, раздевалки с индивидуальными шкафчиками, лежаки под аэрарием, душ, детская и волейбольная площадки позволят посетителю почувствовать себя максимально комфортно. Детям до 6 лет посещение большого бассейна запрещено.

Спорткомплекс «Чайка» – один из самых популярных бассейнов под открытым небом. Посетители загорают на трибунах вокруг бассейна, на территории есть раздевалки, душевые, сауна, тренажерные залы, два ресторана и кафе. Два часа отдыха по системе «все включено» обойдется посетителю в 1000 рублей, весь день – 2000 рублей.

Плавательный комплекс МОЦВС у метро «Семеновская» (Дом плавания «Нептун») имеет два бассейна: крытый и закрытый. Здесь отдыхающим предоставляются шезлонги, проводится обучение желающих плаванию с инструктором. 1 час плавания стоит 350 рублей, как в большинстве обычных районных бассейнов.

«The бассейн» в парке «Сокольники» с деревянными пирсами вокруг воды полюбился москвичам за красивые интерьеры и сервис. Здесь можно взять напрокат не только лежак, но и полотенце, матрас, плавательные принадлежности.

В бассейны некоторых фитнес-клубов («World Class Кунцево», «Vitasport на Щукинской», «Октябрьском поле» и «Сокол») и в бассейн на крыше фитнес-клуба «Sky Сlub» можно попасть только по клубным картам.

Бассейн в ОУСЦ «Планерная» – открытое место для купания на территории спортивной базы. Здесь вполне демократично, недорого, медицинская справка не требуется, но нет зоны для загорания.

Наконец, пляж на крыше бассейна «Олимпийский» предоставляет отдыхающим возможность позагорать на искусственном газоне с шезлонгами и зонтиками. Стоимость посещения естественного солярия – 250 рублей.

 Наталья Смирнова, 29 июня 2016

 источник: http://realty.dmir.ru     

 


 

          info@moscovia-21.ru

      +7 (495)